Partager cette actualité
Le 10 novembre 2003
Question. Je suis propriétaire d'une maison dont le rez-de-chaussée est occupé par un café-restaurant. Je loue par bail commercial. Mon locataire ne respecte pas les règlements de sécurité et d'hygiène et je crains fort, après une visite des services de la mairie et de l'Etat, que les administrations n'ordonnent des travaux de mise en conformité. On me dit que je devrais alors supporter les frais de ces travaux ou les rembourser au locataire, est-ce possible? Réponse. Sauf clause expresse et contraire du contrat de bail, les travaux prescrits par les administrations sont supportés par le propriétaire bailleur. C'est une application de l'article 1719 du Code civil relative à l'obligation de délivrance du bailleur. La Cour de cassation l'a encore rappelé dans un arrêt du 19 mars 2003 cité infra. Dans cette affaire, la cour d'appel, dont la décision n'a pas été censurée, a constaté que le contrat de bail ne contenait aucune stipulation mettant les travaux prescrits par l'administration à la charge du preneur et qu'en conséquence, la mise aux normes des installations électrique, de gaz, de désenfumage, de secours d'urgence, de chaufferie, des cuisines, de la buanderie et l'exécution des travaux pour faciliter l'accès aux handicapés, supportés par le preneur, devaient finalement être à la charge du bailleur. Ledit bailleur avait été appelé en vain à participer à la recherche technique et financière du programme de travaux nécessaires pour que l'établissement reste ouvert. Toutefois, le cas que vous exposez semble se rapprocher de celui que la Cour de cassation a examiné, dans une autre affaire récente, objet de l'arrêt du 28 mai 2003, également cité plus bas. Ici le rapport des services vétérinaires faisait état de manquements quotidiens du preneur aux règles d'hygiène alimentaire. La cour d'appel puis la Cour de cassation ont considéré que le baileur n'avait pas à supporter la charge de travaux imposés par l'administration en raison de l'utilisation que locataire a fait des lieux loués, après avoir constaté que ce sont ces agissements et non une prétendue impossibilité d'exercer en raison de l'état des lieux qui se trouvaient à l'origine des injonctions administratives. Il convient d'être très précis, lors de l'élaboration du contrat de bail, sur la charge du coût des travaux qui seraient prescrits. L'intervention d'un professionnel s'impose pour la rédaction du bail. Références: - [Code civil, article 1719->http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/unarticledecode.ow?code=CCIVILL0.r... - Cour de cassation, 3e chambre civ.: 19 mars 2003, rejet du pourvoi contre un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 8 octobre 2001 (Les Chataîgniers) 28 mai 2003, cassation partielle d'un arrêt de la Cour d'appel de Nîmes du 6 septembre 2001 (Boucher c/ Guigal) Les arrêts peuvent être vus sur: [Légifrance->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimpleCass.jsp] [Le site de la Cour de Cassation->http://www.courdecassation.fr/]