La société, cessionnaire d'une partie du portefeuille de clientèle d'un agent immobilier à qui a été confiée la gestion locative de deux immeubles, pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, a poursuivi cette mission pour le compte des héritiers du mandant, jusqu'à ce que ceux-ci y mettent un terme.
Soutenant que l'agent immobilier a géré leurs biens sans détenir de mandat écrit, les héritiers du mandant l'assignent en restitution des honoraires.
L'arrêt de la cour d'appel de Versailles, rendu sur renvoi après cassation, rejette leurs demandes.
La Haute juridiction approuve la cour d'appel.
Selon les art. 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, applicable en la cause, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit. `
Aux termes de l'art. 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir, à moins qu'il ne représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.
La Cour de cassation a jugé jusqu'à maintenant que ces dispositions, d'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion.
Cependant, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier et à décider que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative. Dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.
Les héritiers ont poursuivi leurs relations avec le mandataire de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu'ils ne mettent un terme à sa mission 7 ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature. Les héritiers ont ratifié, en connaissance de cause, les actes et coût de cette gestion locative.
La cour d'appel a pu en déduire que la restitution des honoraires perçus est injustifiée.
- Cass. Civ. 1re, 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-12.906, rejet, FS-P+B