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Le 18 juin 2013
Lors de la vente d'un lot de copropriété, dès l'avant-contrat (promesse, compromis), le notaire doit s'interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur.
Lors de la vente d'un lot de copropriété, dès l'avant-contrat (promesse, compromis), le notaire doit s'interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur.
La troisième chambre de la Cour de cassation rappelle que c'est celui qui est propriétaire du bien au jour de l'approbation des comptes en assemblée générale qui voit son compte crédité ou débité, simple application de l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-17.178).
Il importe peu, s'agissant d'un versement provenant d'une compagnie d'assurance suite à un litige, que le vendeur ait pu faire, à l'époque où il était propriétaire, l'avance des frais (arrêt préc.). Dans les rapports avec le syndicat, le vendeur conserve cette qualité tant que la notification prescrite par l'article 6 du décret de 1967 n'a pas été accomplie.
L'enrichissement sans cause qui pourrait être ici invoqué - point sur lequel la Cour de cassation ne se prononce pas -, semble voué à l'échec. Cette action suppose un enrichissement du défendeur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce - seul l'acquéreur devenu propriétaire en profite. Une telle action ne peut pas être soulevée par une partie à l'encontre d'un tiers au rapport étant à l'origine de l'enrichissement. Et surtout, il s'agit d'une action subsidiaire ; or ici il y a un texte.
Mais entre les parties, il est possible de prévoir une solution contraire ; une clause dans l'acte d'achat aux termes de laquelle la somme allouée reviendra au vendeur est licite (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6-3). Plus généralement, s'agissant des dépenses relatives à la copropriété, les parties peuvent convenir entre elles d'une répartition différente que celle énoncée par le texte. La formulation doit alors être précise ; chaque type de dépense visé devant être clairement identifié.
Des formules dans ce sens viennent d'être publiées : "Vente d'un lot de copropriété et répartition des charges : petite piqûre de rappel", par FABRICE COLLARD diplômé notaire, rédacteur en chef au sein du département notaires et professionnels du patrimoine LexisNexis, {in} La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 23, 7 juin 2013, 1161.
Lors de la vente d'un lot de copropriété, dès l'avant-contrat (promesse, compromis), le notaire doit s'interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur.
La troisième chambre de la Cour de cassation rappelle que c'est celui qui est propriétaire du bien au jour de l'approbation des comptes en assemblée générale qui voit son compte crédité ou débité, simple application de l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-17.178).
Il importe peu, s'agissant d'un versement provenant d'une compagnie d'assurance suite à un litige, que le vendeur ait pu faire, à l'époque où il était propriétaire, l'avance des frais (arrêt préc.). Dans les rapports avec le syndicat, le vendeur conserve cette qualité tant que la notification prescrite par l'article 6 du décret de 1967 n'a pas été accomplie.
L'enrichissement sans cause qui pourrait être ici invoqué - point sur lequel la Cour de cassation ne se prononce pas -, semble voué à l'échec. Cette action suppose un enrichissement du défendeur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce - seul l'acquéreur devenu propriétaire en profite. Une telle action ne peut pas être soulevée par une partie à l'encontre d'un tiers au rapport étant à l'origine de l'enrichissement. Et surtout, il s'agit d'une action subsidiaire ; or ici il y a un texte.
Mais entre les parties, il est possible de prévoir une solution contraire ; une clause dans l'acte d'achat aux termes de laquelle la somme allouée reviendra au vendeur est licite (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6-3). Plus généralement, s'agissant des dépenses relatives à la copropriété, les parties peuvent convenir entre elles d'une répartition différente que celle énoncée par le texte. La formulation doit alors être précise ; chaque type de dépense visé devant être clairement identifié.
Des formules dans ce sens viennent d'être publiées : "Vente d'un lot de copropriété et répartition des charges : petite piqûre de rappel", par FABRICE COLLARD diplômé notaire, rédacteur en chef au sein du département notaires et professionnels du patrimoine LexisNexis, {in} La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 23, 7 juin 2013, 1161.