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Le 17 décembre 2014
La durée de la franchise octroyée au preneur, qui correspond à environ trois années de loyers, s'analyse en une compensation financière liée au transfert du droit au bail
La société Lumière Paris (le bailleur) a donné à bail pour neuf ans à la société Edifinance participation (le preneur sortant) des locaux à usage de bureaux, entrepôts et parking ; par un accord conclu en 2004 entre le bailleur, le preneur sortant et la société Crédit foncier de France (le preneur entrant), il a été convenu que les baux consentis à la société Edifinance feraient l'objet d'une résiliation anticipée et qu'un bail commercial serait conclu sur les mêmes locaux entre le bailleur et le preneur entrant ; après exécution de ces accords, l'administration fiscale a adressé au preneur entrant une proposition de rectification mettant à sa charge les droits d'enregistrement afférents au transfert du droit de jouissance des lieux loués ; après le rejet de sa réclamation, le preneur entrant a saisi le TGI aux fins d'être déchargé de cette imposition
Par l'effet des accords conclus entre les parties, le preneur sortant a été libéré de son obligation contractuelle de paiement des loyers jusqu'au terme du bail et a versé au bailleur une indemnité forfaitaire de résiliation anticipée limitée ; le preneur entrant a de son côté obtenu du bailleur une franchise de loyers dont le montant est sensiblement équivalent à celui de l'indemnité de résiliation ; compte tenu de ces éléments, le preneur entrant ne peut contester le lien existant entre la résiliation des anciens baux et la signature concomitante du nouveau bail relativement aux mêmes lieux et qu'est ainsi établi le transfert du droit de jouissance des locaux commerciaux du preneur sortant au preneur entrant.
Après avoir relevé que la valeur du droit au bail correspond à la différence existant pour l'acquéreur entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé, que le loyer convenu entre le bailleur et le preneur entrant est conforme au prix du marché et que la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'une pratique courante permettant d'accorder au locataire une franchise de loyers, l'arrêt de la cour d'appel retient que la durée de la franchise octroyée au preneur, qui correspond à environ trois années de loyers, s'analyse en une compensation financière liée au transfert du droit au bail ; la cour d'appel a fait l'exacte application de l'[art. 725 du Code général des impôts->http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000....
[Texte intégral de l'arrêt->http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&i...
La société Lumière Paris (le bailleur) a donné à bail pour neuf ans à la société Edifinance participation (le preneur sortant) des locaux à usage de bureaux, entrepôts et parking ; par un accord conclu en 2004 entre le bailleur, le preneur sortant et la société Crédit foncier de France (le preneur entrant), il a été convenu que les baux consentis à la société Edifinance feraient l'objet d'une résiliation anticipée et qu'un bail commercial serait conclu sur les mêmes locaux entre le bailleur et le preneur entrant ; après exécution de ces accords, l'administration fiscale a adressé au preneur entrant une proposition de rectification mettant à sa charge les droits d'enregistrement afférents au transfert du droit de jouissance des lieux loués ; après le rejet de sa réclamation, le preneur entrant a saisi le TGI aux fins d'être déchargé de cette imposition
Par l'effet des accords conclus entre les parties, le preneur sortant a été libéré de son obligation contractuelle de paiement des loyers jusqu'au terme du bail et a versé au bailleur une indemnité forfaitaire de résiliation anticipée limitée ; le preneur entrant a de son côté obtenu du bailleur une franchise de loyers dont le montant est sensiblement équivalent à celui de l'indemnité de résiliation ; compte tenu de ces éléments, le preneur entrant ne peut contester le lien existant entre la résiliation des anciens baux et la signature concomitante du nouveau bail relativement aux mêmes lieux et qu'est ainsi établi le transfert du droit de jouissance des locaux commerciaux du preneur sortant au preneur entrant.
Après avoir relevé que la valeur du droit au bail correspond à la différence existant pour l'acquéreur entre la valeur locative du marché et le loyer effectivement payé, que le loyer convenu entre le bailleur et le preneur entrant est conforme au prix du marché et que la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'une pratique courante permettant d'accorder au locataire une franchise de loyers, l'arrêt de la cour d'appel retient que la durée de la franchise octroyée au preneur, qui correspond à environ trois années de loyers, s'analyse en une compensation financière liée au transfert du droit au bail ; la cour d'appel a fait l'exacte application de l'[art. 725 du Code général des impôts->http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000....
[Texte intégral de l'arrêt->http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&i...
Référence:
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- Cass. Ch. com., 4 févr. 2014, pourvoi n° 13-13.950, inédit, rejet