Résiliation du bail en raison d'un trouble anormal de jouissance

Suivant acte sous signature privée en date du 26 mai 2016, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PERPIGNAN MÉDITERRANÉE, ci-après dénommé l'OPH, a donné à bail à monsieur Jérémy B. un logement situé [...].

Par courrier en date du 27 juillet 2016, l'OPH a informé monsieur le préfet des Pyrénées-Orientales que Jérémy B., tétraplégique et qui avait pu bénéficier de ce logement dans cette résidence neuve en raison notamment du soutien de l'association des paralysés de France (APF), avait depuis son emménagement un comportement qui troublait le voisinage, ce qui le conduisait, en sa qualité de bailleur, à demander la résiliation du bail. En conclusion de son courrier, l'OPH demandait son soutien au Préfet afin de limiter le temps de la procédure.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 septembre 2016, l'OPH a détaillé à Jérémy B. l'ensemble des troubles réguliers dont il était à l'origine et qui perturbaient la tranquillité de la résidence, ces troubles consistant en des tapages réguliers à la suite de regroupements de jeunes à son domicile, d'escalade par le mur de façade pour accéder à son balcon, de la divagation de son chien croisé boxer, de l'usage de stupéfiants générant des nuisances olfactives pour le voisinage, du stockage de mobiliers divers sur son balcon dégradant l'esthétique de la façade principale et de mauvais entretien et de dégradation de son logement. L'OPH le mettait en demeure de les cesser sans délai et l'informait qu'une procédure d'expulsion était engagée à son encontre.

Par acte d'huissier signifié le 23 mai 2017, l'OPH a assigné Jérémy B. afin de voir prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail les liant.

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Le locataire est tenu d'user paisiblement des lieux loués suivant la destination fixée au contrat de bail, c'est-à-dire en respectant la destination des lieux et la tranquillité duvoisinage.

Le trouble anormal de voisinage peut être caractérisé en l'absence de toute infraction aux règlements et doit être apprécié en fonction de l'environnement dans lequel il se produit, ainsi qu'en fonction de son intensité et de sa durée.

Il appartient au juge, en application de son pouvoir souverain, de caractériser en fonction des circonstances de temps et de lieu l'anormalité du trouble invoqué.

En l'espèce, comme l'a justement retenu le premier juge, il doit être relevé que moins de deux mois après l'entrée de Jérémy B. dans son logement, par courrier en date du 22 juillet 2016, le syndic GEDIM a demandé à l'OPH que le règlement de copropriété lui soit rappelé en raison de faits anormaux relatés par d'autres occupants de la résidence, faits consistant en la divagation de chien, en la présence de visiteurs de Jérémy B. escaladant la façade ou enjambant le balcon, ou encore en des nuisances sonores. Il doit être également relevé que ce comportement a conduit deux futurs locataires accédant à la propriété à suspendre leur option d'achat car ils estimaient ne plus être en sécurité dans la résidence, leurs courriers en date des 21 et 25 juillet 2016 faisant état d'un chien vagabondant et urinant dans les parties communes, de personnes faisant usage de cannabis, de visiteurs forçant la porte d'entrée de l'immeuble et la laissant ouverte au moyen d'une pierre. Enfin, il convient de relever un courrier de l'OPH en date du 14 septembre 2016, qui fait état d'une absence de respect du règlement de copropriété, notamment du fait de l'entrepôt de divers mobiliers encombrants sur le balcon mais surtout de nombreuses nuisances sonores, diurnes et nocturnes, qui étaient le fait de visiteurs en nombre au domicile de Jérémy B.

Si Jérémy B. justifie ce nombre de visiteurs par le fait qu'il est tétraplégique et qu'il a besoin d'une assistance au quotidien, consistant en des soins infirmiers, en des séances de kinésithérapie ou encore en la nécessaire présence d'une aide ménagère, il doit être noté que l'ensemble des témoignages des autres occupants de la résidence n'imputent aucunement les troubles à la présence de ces personnes aidantes au quotidien mais à des individus non résidents pouvant se rassembler devant la résidence, dans les parties communes ou au domicile de Jérémy B., notamment sur son balcon, dont les agissements génèrent diverses nuisances, notamment des nuisances sonores et des odeurs de cannabis.

Jérémy B. conteste les attestations de ces autres occupants en indiquant qu'il n'était pas le bienvenu dès son arrivée et en soutenant qu'il serait victime d'une discrimination du fait de son handicap. A l'appui, il produit trois attestations de voisins du même bâtiment, le bâtiment C, de Brigitte Z. (logement 3), de Georges B. (logement 4) et de Joseph P. (logement 5), lesquelles personnes ont déclaré ne pas avoir de problème devoisinage avec lui.

En contradiction de ces trois témoignages, il doit néanmoins être retenu une pétition de la majorité des autres occupants du bâtiment C, en date du 10 avril 2018, faisant état de troubles de voisinage dont seraient responsables Jérémy B. du logement 6 et Brigitte Z. du logement 3.

Au surplus des éléments précédemment relevés, le nombre de signataires, onze au total, conduit la Cour à considérer la réalité des troubles de voisinage dénoncés depuis 2016, qui ne peuvent être imputés à une mésentente avec d'autres occupants du bâtiment C, comme il peut en exister dans tout habitat collectif, mais bien aux agissements de Jérémy B. et des personnes qu'il reçoit, qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, l'examen des derniers éléments produits par l'OPH, notamment les courriers, les auditions effectuées par les services de la Gendarmerie Nationale ou une main courante, permet de considérer que ces troubles ont persisté, au moins jusqu'à la fin du mois de juillet 2020.

En conséquence, en raison de manquements graves et répétés de Jérémy B. à ses obligations, qui justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail et son expulsion, le jugement du tribunal d'instance rendu 30 juillet 2018 est confirmé en toutes ses dispositions.