Résolution (annulation) de la vente pour cause de vices cachés

 

La SCI Stela, venderesse, fait appel incident en ce qui concerne sa condamnation sur le fondement de la garantie des vices cachés en invoquant une clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente et elle argue de sa bonne foi en exposant qu’elle ignorait l’existence de l’étude de sol réalisée en 2001 par le cabinet ERG et commandée par le précédent propriétaire, la SARL Les Pins.

Elle impute par ailleurs la survenance des dommages à la catastrophe naturelle sous forme de fortes intempéries du 19 janvier 2014.

Aux termes de l’art. 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il est certain qu’un glissement de terrain dans le talus sous le garage et un affaissement du sol à l’aplomb de la façade Nord Est se sont produits en raison de l’instabilité du terrain qui est un remblai constitué de matériaux non inertes, la villa présentant dès lors des fissures.

Pour des raisons techniques, économiques et environnementales, l’expert conclut que le terrain ne doit pas être considéré comme constructible. En effet l’importance et le coût des travaux ainsi que le fait que la construction ait été édifiée sur un remblai instable contenant des déchets non inertes évolutifs, et au surplus dans le lit majeur d’un cours d’eau rendent les désordres non réparables selon l’expert.

La structure du terrain et l’inadaptation du mode constructif au contexte du site n’étaient assurément pas apparentes au jour de la vente pour l’acheteur, la cause des désordres se trouvant dans le sous-sol et l’acheteur étant un profane de la construction.

La preuve de la communication de l’étude de sol de 2001 à Mme X n’étant pas rapportée par la SCI qui prétend en avoir ignoré l’existence et les désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, Mme X est bien fondée à agir contre la SCI en résolution de la vente.

La SCI Stela demande l’application de la clause de non-garantie des vicescachés insérée dans l’acte de vente en arguant de sa bonne foi, conformément aux dispositions de l’art. 1643 du Code civil.

Mme X, acquéreur, rappelle que cette clause n’est pas applicable à un professionnel. Il n’est cependant pas établi que la SCI qui est un professionnel de la vente, est également un professionnel de la construction. La SCI peut par conséquent se prévaloir de cette clause.

Mme X invoque la mauvaise foi de la SCI et rappelle qu’une étude géotechnique a été faite en 2001 par le cabinet ERG à la demande du précédent propriétaire la SARL Les Pins, afin d’étudier la constructibilité de la parcelle.

Or cette étude met clairement en évidence la présence de remblais non consolidés sur des épaisseurs atteignant 13 mètres, avec des risques élevés de tassements par apport de surcharges mais également en raison du caractère évolutif des matériaux pouvant se dégrader et laisser place à des vides générant des affaissements. Il y est préconisé un mode de fondation profonde s’affranchissant des remblais et une stabilisation du talus.

Ainsi que le note l’expert, l’évocation dans cette étude de la possibilité d’un radier est assortie de la mise en garde suivante : «ce système ne permet pas de s’affranchir des désordres ultérieurs».

L’étude conclut donc à la nécessité de fondations profondes aptes à reprendre les efforts horizontaux et à la nécessité de renforcer le talus après avoir fait des études complémentaires.

La SCI prétend qu’elle ignorait le contexte du site, cette étude n’ayant pas été portée à sa connaissance.

La mention manuscrite «B» sur la première page de cette étude, la mention d’une «étude géologique» dans le devis descriptif du 21 mars 2005 de la société MR construction pour le lot drainage, ainsi que le devis de la SARL Maison Ripert à laquelle la SCI s’est adressée en vue de l’édification de la maison et qui retient des fondations par micropieux, démontrent que le problème de constructibilité du terrain était identifié par tous les intervenants et par le propriétaire qui a transmis l’étude du cabinet ERG aux entreprises.

Il n’apparaît pas que la SCI ait informé l’acheteur des résultats de cette étude, l’acte de vente et les pièces qui y sont annexées n’y faisant pas référence.

Aucune des préconisations de l’étude ERG n’a été suivie lors des travaux de construction, aucune étude approfondie de sol n’ayant été effectuée, et le système constructif n’étant pas adapté à une construction sur remblai instable et évolutif à proximité d’une forte pente.

La SCI qui avait connaissance du problème de constructibilité du terrain à travers l’étude géotechnique préliminaire de 2001, qui a néanmoins fait édifier la maison sans étude de sol approfondie ni étude spécifique sur le confortement du talus, qui a validé un procédé de construction inapproprié aux contraintes du site et qui n’a pas communiqué à l’acheteur l’étude ERG, ne peut opposer à Mme X la clause exclusive de garantie des vices cachéscontenue dans l’acte de vente.

La SCI soutient que les fortes intempéries de janvier 2014 sont la cause du glissement de terrain et de l’affaissement de la maison.

L’expert indique que les grosses quantités d’eaux pluviales ont entraîné des phénomènes de solifluxion des sols situés en aval de la villa jusqu’à entraîner un glissement de terrain mais il attribue la cause des désordres à l’instabilité du talus en remblai depuis sa création, en soulignant qu’aucune construction n’aurait dû être envisagée avant de résoudre ce problème.

La SCI n’est donc pas fondée à invoquer une cause de force majeure exonératoire de responsabilité.

Il y a lieu par conséquent de faire droit à la demande formée par Mme X en résolution de la vente pour vices cachés, l’instabilité du talus rendant inhabitable la maison non réparable et frappée d’un arrêté de péril et d’un arrêté portant interdiction d’accès.