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Le 09 septembre 2015
Une condensation excessive du fait d'une insuffisance de ventilation compte tenu de la présence d'une chambre froide et d'une chaudière
Dans l'immeuble situé [...], la SCI la Luçoise est propriétaire du lot du rez-de-chaussée donné à bail à la SNC Fromentin qui y exploite un café-restaurant à l'enseigne « l'Angle », renommé « le Wallace ». Le sous-sol de ce lot subissant des infiltrations récurrentes, la SNC Fromentin a obtenu, selon ordonnance de référé du 14 juin 2010, la désignation d'un expert qui a déposé son rapport.
La SNC, locataire d'un local commercial à usage de café-restaurant, est responsable de la dégradation du plancher haut des caves (corrosion des structures métalliques) qui résulte de la combinaison de trois facteurs : une condensation excessive du fait d'une insuffisance de ventilation compte tenu de la présence d'une chambre froide et d'une chaudière, les défauts d'étanchéité des pièces humides du café et des fuites insidieuses sur les installations privatives dudit café. Spécialement, le locataire commercial n'a, lors de sa prise de possession des lieux, fait effectuer aucun travaux destinés à rendre étanche le plancher du local, ventiler efficacement la réserve en sous-sol ou entretenir ses installations de plomberie privatives qui engorgeaient la canalisation commune en raison de l'absence de bac à graisse, ce qui provoquait des débordements au niveau des siphons et des raccordements des divers appareils ainsi que sur les emboîtements des différentes sections des canalisations.
S'agissant de la responsabilité du bailleur auquel le locataire reproche un défaut de délivrance en début et en cours de bail, aucun manquement à cette obligation, qui s'analyse comme étant celle de délivrer un local immédiatement utilisable à la fin qu'ont en vue les parties, ne peut être inféré de l'inadéquation du sous-sol à usage de réserve compte tenu de la quasi-absence de ventilation, alors que les locaux mis à disposition dudit locataire sont conformes à l'usage de café-tabac brasserie, loto, PMU et tabletterie prévue au bail et que le défaut de conformité du local à sa destination normale constitue un vice caché, d'où il suit que le locataire ne peut, sous couvert de manquement de la SCI La Luçoise copropriétaire bailleur à son obligation de délivrance, contourner les clauses contractuelles élusives de responsabilité insérées audit bail et prévoyant que le preneur prend les lieux en l'état, ne pourra rendre le bailleur responsable des infiltrations provenant des conduites d'eau, du sol, du sous-sol, de l'humidité ou de tout autre cause, renonçant à tout recours en responsabilité contre le bailleur, alors que les désordres incriminés résultent en l'occurrence de l'humidité régnant dans les lieux, tant par l'effet de la condensation que par celui des lavages répétés du sol non étanche.
Dans l'immeuble situé [...], la SCI la Luçoise est propriétaire du lot du rez-de-chaussée donné à bail à la SNC Fromentin qui y exploite un café-restaurant à l'enseigne « l'Angle », renommé « le Wallace ». Le sous-sol de ce lot subissant des infiltrations récurrentes, la SNC Fromentin a obtenu, selon ordonnance de référé du 14 juin 2010, la désignation d'un expert qui a déposé son rapport.
La SNC, locataire d'un local commercial à usage de café-restaurant, est responsable de la dégradation du plancher haut des caves (corrosion des structures métalliques) qui résulte de la combinaison de trois facteurs : une condensation excessive du fait d'une insuffisance de ventilation compte tenu de la présence d'une chambre froide et d'une chaudière, les défauts d'étanchéité des pièces humides du café et des fuites insidieuses sur les installations privatives dudit café. Spécialement, le locataire commercial n'a, lors de sa prise de possession des lieux, fait effectuer aucun travaux destinés à rendre étanche le plancher du local, ventiler efficacement la réserve en sous-sol ou entretenir ses installations de plomberie privatives qui engorgeaient la canalisation commune en raison de l'absence de bac à graisse, ce qui provoquait des débordements au niveau des siphons et des raccordements des divers appareils ainsi que sur les emboîtements des différentes sections des canalisations.
S'agissant de la responsabilité du bailleur auquel le locataire reproche un défaut de délivrance en début et en cours de bail, aucun manquement à cette obligation, qui s'analyse comme étant celle de délivrer un local immédiatement utilisable à la fin qu'ont en vue les parties, ne peut être inféré de l'inadéquation du sous-sol à usage de réserve compte tenu de la quasi-absence de ventilation, alors que les locaux mis à disposition dudit locataire sont conformes à l'usage de café-tabac brasserie, loto, PMU et tabletterie prévue au bail et que le défaut de conformité du local à sa destination normale constitue un vice caché, d'où il suit que le locataire ne peut, sous couvert de manquement de la SCI La Luçoise copropriétaire bailleur à son obligation de délivrance, contourner les clauses contractuelles élusives de responsabilité insérées audit bail et prévoyant que le preneur prend les lieux en l'état, ne pourra rendre le bailleur responsable des infiltrations provenant des conduites d'eau, du sol, du sous-sol, de l'humidité ou de tout autre cause, renonçant à tout recours en responsabilité contre le bailleur, alors que les désordres incriminés résultent en l'occurrence de l'humidité régnant dans les lieux, tant par l'effet de la condensation que par celui des lavages répétés du sol non étanche.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Ch. 2, 1er juill. 2015, RG N° 13/18793