Responsabilité du notaire non retenue

Il convient de rappeler qu'une opération de défiscalisation supposant un montage complexe, comporte nécessairement un aléa que l'EURL EFAG dont le seul actionnaire et gérant est au surplus avocat d'affaires, ne pouvait ignorer.
Le 23 déc. 2004, M. Bruno R en son nom propre et en qualité de gérant de l'EURL EFAG, a donné par acte reçu par Maître Jean-Marie P, notaire à NICE, qui s'était déplacé dans les locaux parisiens du groupe G, procuration à tout clerc de l'étude de Maître P pour :
- acquérir de la Société LA CIGOGNE 7 lots composés de chambres de la [...], pour le prix de 844.230 euro et constituer M. R. caution et répondant solidaire de L'EURL EFAG, l'acquéreur s'engageant à signer concomitamment à l'acquisition des biens un bail commercial en meublé au profit de la SA LA CIGOGNE pour une durée de 12 années,
- emprunter auprès de tout établissement bancaire jusqu'à concurrence de la somme de 845.75S euro au taux et sous les conditions que le mandataire jugera convenables.

Sur la base de cette procuration, Maître P a signé le 27 déc. 2004 l'acte de vente et d'achat des 7 lots de copropriété dans la [...], tant pour le compte du vendeur que pour celui de l'acheteur.

Il a également signé le 10 mars 2005, sur la base de la même procuration, l'acte notarié de crédit immobilier auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Strasbourg Gutenberg au profit de L'EURL EFAG.

Après avoir réglé les premiers mois de loyers, la S A LA CIGOGNE s'est retrouvée dès le printemps 2007 dans l'incapacité d'honorer les loyers et de financer les charges de mise et maintien aux normes de la résidence.

La nullité de la vente a été demandée et la responsabilité du notaire a été recherchée.

Les pièces produites ne permettent pas de déterminer si P était le notaire habituel du cabinet G.

Il est cependant constant que dans le cadre de ce dossier, maître P a reçu l'acte de vente intervenu entre la SNC LA CIGOGNE et la SA LA CIGOGNE, l'état descriptif et le règlement de copropriété de la Résidence LA CIGOGNE, l'acte de vente entre l'EURL EFAG et la SNC LA CIGOGNE et le prêt ayant permis de financer l'acquisition de l'EURL.

Il connaissait également l'engagement de location pris pendant une durée de 12 ans entre l'EURL EFAG et la SA LA CIGOGNE puisque celui-ci est mentionné dans l'acte de vente.

Maître P soutient que l'accord des parties était parfait avant même la passation de l'acte notarié, les parties ayant bien avant son intervention, échangé leur consentement sur la chose et le prix, ainsi que le démontre l'offre ferme d'achat signé par les parties hors sa présence.

Force est de constater que l'offre d'achat invoquée par lui mais qui n'est pas versée aux débats, est contestée. Ce moyen est inopérant.

Il ressort des écritures mêmes de l'EURL EFAG que le montage de l'opération comme son démarchage ont été effectués par le Groupe G. Maître P. s'il n'est pas à l'origine de ce montage, dans la mesure où il a rédigé l'ensemble des actes précités, ne pouvait ignorer ni méconnaître le but de défiscalisation recherché en l'espèce par M. R. à travers l'EURL EFAG.

{{Ayant reçu une procuration à son étude, il était le seul à pouvoir veiller à la valeur juridique de l'opération, l'acquéreur lui ayant accordé une totale confiance.}}

La régularité juridique des actes n'est cependant pas mise en cause. Il est reproché à maître P de ne pas avoir mis en garde l'EURL EFAG sur l'économie générale de l'opération qui était selon elle vouée à l'échec et en ne l'alertant pas sur le refus de l'administration fiscale de déduire les déficits générés par l'amortissement des biens immobiliers en LMP.

S'agissant de l'économie générale du contrat, il convient de relever que l'opération résultant des actes conclus devant le notaire a fonctionné pendant presque deux ans, l'EURL EFAG ayant perçu les loyers prévus jusqu'en octobre 2007.

Il ressort des pièces produites que la Résidence La CIGOGNE a connu une fermeture administrative en 2009 à la suite de travaux réalisés sans autorisation et surtout en raison de la non-conformité des locaux au regard des normes de sécurité du public.

Cette fermeture administrative ne pouvait être anticipée par le notaire.

Il en est de même du non-paiement des loyers intervenu à compter de 2007, le notaire n'ayant pas à consulter le bilan de la société preneuse du bail commercial pour lequel le notaire n'est pas d'ailleurs pas intervenu. La seule vente intervenue entre la SNC et la SA LA CIGOGNE connue du notaire n'était pas suffisante pour lui permettre d'anticiper l'absence de solvabilité de la SA LA CIGOGNE.

{{Il convient de rappeler qu'une opération de défiscalisation supposant un montage complexe, comporte nécessairement un aléa que l'EURL EFAG dont le seul actionnaire et gérant est au surplus avocat d'affaires, ne pouvait ignorer.}}

Le fait que l'Administration fiscale ait notifié un redressement fiscal à l'EURL EFAG au motif que le montant déductible de l'amortissement des biens loués par une société soumise au régime des sociétés est limité et ne peut excéder au titre d'un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués ne fait pas disparaître l'existence d'un déficit commercial imputable sur le revenu global des associés, ce qui était le but de l'opération, mais en limite le montant sur chaque exercice.

Dès lors, il n'apparaît pas que le notaire ait manqué à son obligation de conseil ou de mise en garde.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de maître P à ce titre.