Responsabilité du vendeur d'un immeuble qui a été rénové

Dès lors que l'importance des travaux réalisés permet de les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage, comme c'est le cas en l'espèce.
Le 13 avril 2007, M. B et Mlle C ont acheté en indivision aux époux Embun une maison à usage d'habitation située à Anères moyennant le prix de 210.000 EUR.

L'acte de vente comporte une clause de non-garantie par les vendeurs des éventuels vices pouvant affecter l'immeuble et précise qu'il n'y a pas lieu à application de la législation sur l'assurance dommages-ouvrage.

Les époux E avaient eux-mêmes acquis cette maison le 27 août 2003 moyennant le prix de 38.100 EUR.

Compte tenu de l'importance des travaux de rénovation réalisés par M. et Mme E, M. B et Mlle C ont fait effectuer une expertise de l'immeuble les 2 mai et 2 juin 2007.

Il résulte des conclusions de cette expertise que les époux Embun ont réalisé une rénovation lourde pour laquelle ils avaient l'obligation de présenter aux acquéreurs soit une assurance responsabilité décennale soit une assurance dommages-ouvrage et que l'immeuble était affecté de désordres pouvant entraîner la mise en cause de ces garanties, notamment l'enduit de façade qui se détache, ce qui le rend impropre à sa destination, que le réseau d'électricité et le réseau téléphonique n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art.

Dans le cadre d'une procédure de référé et par ordonnances des 17 août 2007, 15 juill. et 16 déc. 2008, le président duTGI de Tarbes a ordonné une expertise confiée à M. B qui a déposé son rapport daté du 29 avril 2009.

De ce rapport il résultait notamment que les travaux de rénovation entrepris par M. et Mme E étaient susceptibles d'engager leur responsabilité sur le fondement de la présomption établie par l'art. 1792-1 du Code civil et que plusieurs points défectueux sur les installations électriques rendaient l'ouvrage impropre à sa destination.

Les acheteurs ont fait assigner les vendeurs devant le TGI de Tarbes afin d'obtenir leur condamnation à leur payer 15.000 EUR au titre du préjudice lié à l'absence d'assurance, 4.547 EUR au titre des travaux de reprise d'électricité, chauffage et réseau téléphonique, 5.220 EUR au titre de la reprise des trous de fixation, 1.605 EUR au titre de la mise en place de volets de fermeture, 300 EUR au titre du remplacement de portes et poignées manquantes, outre 3.000 euro au titre du préjudice de jouissance.

Appel a été relevé.

Par leur nature et leur importance les travaux qui portent sur des éléments constitutifs, sur des structures, des planchers, des menuiseries de façade ainsi que des éléments d'équipement, constituent des travaux de rénovation entrant dans le champ d'application des dispositions de l'art. 1792 du Code civil s'agissant de travaux de réhabilitation de l'ensemble d'un immeuble.

Le vendeur d'un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble, sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un contrat de louage d'ouvrage ou de maîtrise d'oeuvre dès lors que l'importance des travaux réalisés permet de les assimiler à des travaux de construction d'un ouvrage, comme c'est le cas en l'espèce.