Sanction du changement de destination du local loué sans autorisation

La destination contractuelle du bail commercial est définie et acceptée par les parties au bail. Un changement d'activité par rapport à celle prévue au contrat de bail ne peut avoir lieu qu'avec l'accord du locataire et du propriétaire bailleur. Ainsi, le locataire ne peut pas modifier seul, même partiellement, la destination contractuelle des lieux loués ou y ajouter une autre activité, sauf s'il respecte la réglementation et la procédure relative à la déspécialisation des lieux loués prévue par l'art. L. 145-47 et les suivants du code de commerce.

Les propriétaires bailleurs ont assigné en résiliation des baux commerciaux la société qui leur a loué des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble à usage de résidence de tourisme, au motif que la locataire n'a pas respecté la clause de destination des baux. Selon cette clause du bail, la locataire devait exercer, dans la résidence de tourisme hôtelier, une activité d'exploitation à caractère hôtelier consistant en la sous-location meublée des lots et la fourniture de services et de prestations à sa clientèle. Pour l'exercice de cette activité, la locataire devait accomplir les démarches administratives pour obtenir le classement en résidence de tourisme catégorie 3 étoiles, avec fourniture de services et prestations à la clientèle. Les baux commerciaux avaient été conclus entre la locataire et les copropriétaires bailleurs avant l'achèvement de la construction de l'immeuble à usage de résidence de tourisme. Et la locataire n'a pas pu obtenir le classement, faute pour la structure même de l'immeuble et l'équipement des locaux de respecter les normes applicables aux immeubles touristiques devant recevoir du public, difficultés auxquelles le maître de l'ouvrage et les bailleurs ont refusé de remédier. La locataire a donc affecté les locaux loués en centre d'hébergement d'urgence accueillant des familles adressées par le SAMU social, sans l'accord des bailleurs.

La cour d'appel a considéré que la preneuse n'avait pas usé des lieux selon leur destination contractuelle, ce qui constituait un manquement fondant la résiliation du bail aux torts de ladite locataire.

La Cour de cassation confirme :  le changement unilatéral de la destination contractuelle constituait un manquement justifiant la résiliation du bail aux torts du preneur.