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Le 19 octobre 2004
Par l'arrêt en référence et dont extrait suit, la 3e chambre civile de la Cour de cassation efface sa jurisprudence ancienne que la doctrine critiquait. La Cour de cassation prohibait tant les servitudes entre lots (3e chambre civ. 6 mars 1991, 27 mars 1989, 21 mars 2001) que les servitudes entre parties communes et lot (même chambre, 11 janvier 1989); elle n'interdisait pas les servitudes entre parties communes et un fonds appartenant à un tiers. La justification de l'incompatibilité était trouvée dans l'article 6 de la loi de 1965 qui précise que les parties privatives et les parties communes sont indissociables avec pour conséquence qu'il ne peut exister de fonds dominant et de fonds servant. Extrait de la décision qui vient d'être rendue: Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit de la partie privative d'un lot, d'une servitude sur la partie privative d'un autre lot; que pour débouter Mme Y..., propriétaire d'un emplacement de garage dans un immeuble en copropriété, de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte Mme X..., propriétaire du lot contigu, à respecter et à faire respecter par ses locataires l'utilisation de cet emplacement, la cour d'appel a retenu que le droit de passage prévu par les actes de vente des parties constituait une servitude réelle et non personnelle que Mme X... avait pu, à bon droit, mettre à la disposition de ses locataires; qu'en statuant ainsi quand la division de l'immeuble en lots de copropriété était incompatible avec l'existence d'une telle servitude, la cour d'appel a violé les articles 1er, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 637 du Code civil; Mais attendu que le titulaire d'un lot de copropriété disposant d'une propriété exclusive sur la partie privative de son lot et d'une propriété indivise sur la quote-part de partie commune attachée à ce lot, la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts ; qu'ayant constaté que les actes notariés prévoyaient que Mme Y... était propriétaire d'un emplacement pour voiture devant le lot n° 2 sur l'autre moitié d'un même local, que le lot n° 3 était grevé d'un droit de passage au profit du lot n° 2 pour permettre au propriétaire de ce lot d'accéder à son emplacement de garage qui se trouvait ainsi enclavé, que ce droit de passage s'exercerait par véhicule automobile sur le lot n° 3 et ce, à titre de servitude réelle et perpétuelle, et ce en tout temps et à toute heure par le propriétaire du lot n° 2, et par tous les propriétaires successifs de ce lot, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... n'était pas fondée à opposer l'absence de qualité de bénéficiaires du droit de passage des époux Z..., ce droit constituant une servitude réelle et non un droit personnel; La nouvelle règle est ainsi donnée par la Haute juridiction civile: La division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, lorsque ces lots appartiennent à des propriétaires distincts. On peut penser (oun douter) que la compatibilité soit étendue aux servitudes entre le fonds constituant un lot de copropriété et le fonds du syndicat des copropriétaires, le sol et les parties communes. Références: [- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis->http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 30 juin 2004 (pourvoi n° 03-11.562), cassation partielle. Arrêt à voir sur [LegiFrance->http://www.legifrance.gouv.fr/html/index2.htm] (notez le n° du pourvoi)