Solvabilité de l'acquéreur et disponibilité des fonds. Responsabilité de l'agence immobilière

L'agent immobilier, en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, est tenu d'assurer l'efficacité juridique de l'acte passé par son entremise.

En sa qualité de professionnel, il est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil.

Ainsi, il doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, et vérifier la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération ainsi que la solvabilité de l'acquéreur. De même il doit attirer l'attention de ses clients sur les circonstances de leur engagement, sur les risques que comporte l'opération et les conseiller sur la façon de les éviter, voire déconseiller l'opération.

Ainsi, manque à son obligation de conseil l'agent immobilier qui n'avertit pas les vendeurs qu'ils se sont engagés définitivement et sans garantie.

En l'espèce, l'agence immobilière ne justifie d'aucune vérification de la situation des acquéreurs, ne serait-ce que par une simple demande de justificatif d'origine ou de disponibilité des fonds, alors même que l'opération portait sur une somme conséquente, que les époux O. se sont engagés à payer comptant.

De même, et alors qu'elle s'est contentée des simples affirmations orales des acquéreurs pour s'assurer de leur capacité financière, elle ne s'est ensuite jamais préoccupée de ce qu'ils avaient bien procédé au versement du dépôt de garantie dans les mains du séquestre, versement permettant de s'assurer du caractère sérieux de leur engagement et de leur solvabilité, et ce en violation de son mandat qui prévoyait expressément l'exigence de versement d'une indemnité d'immobilisation de 90'000 euros, et alors qu'elle est elle-même rédactrice du compromis de vente stipulant le versement de cette somme.

Elle ne justifie en outre d'aucune démarche auprès des acquéreurs, avant janvier 2016, pour les inviter à procéder au versement du dépôt de garantie.

Elle ne justifie d'aucune information ni d'aucun conseil adressé aux vendeurs pour attirer leur attention sur le fait qu'ils engageaient des frais de déménagement et de relogement alors qu'ils ne disposaient d'aucune garantie, étant précisé qu'elle a elle-même prêté son concours à ce relogement en étant l'intermédiaire entre les époux I. et leur bailleur.

En particulier, l'agence ETGIP n'a pas signalé aux époux I., lors de la signature ducompromis de vente, que le virement n'était pas encore effectif, contrairement à ce que le clause afférente reproduite ci-dessus pouvait le laisser supposer, et alors que l'interdiction de réclamer des fonds avant le délai de rétractation de 10 jours n'était pas applicable au cas d'espèce, en raison de l'intervention d'un professionnel de l'immobilier et d'un séquestre «'garanti financièrement à cet effet'», tel que cela est d'ailleurs mentionné dans le mandat de vente.

L'agence immobilière ne peut soutenir que son mandat est venu à expiration dès la signature du compromis du vente et que sa responsabilité contractuelle ne peut donc être retenue, dès lors que la poursuite de la vente du bien dont elle a assuré la négociation fait partie intégrante de son mandat, en atteste d'ailleurs la signature, sous l'égide de l'agence ETGIP, de la prolongation des effets de compromis de vente dont elle est la rédactrice.

Par ailleurs il ressort du mandat de vente que celui-ci exige l'existence d'un dépôt de garantie, de sorte que l'agence immobilière ne saurait soutenir que la vérification du versement du séquestre n'entrait pas sa mission, le versement du séquestre étant l'une des conditions de l'efficacité de l'acte qu'elle a établi.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'agence immobilière a commis plusieurs fautes contractuelles en ne s'assurant pas, par un minimum de vérification ou par une simple demande documentaire auprès des acquéreurs, de leur solvabilité ou de la disponibilité des fonds, et en n'attirant pas l'attention du vendeur sur le risque de l'opération, au vu du montant de la transaction (940'000 EUR), que les acquéreurs se sont engagés à payer comptant.