Subrogation légale du notaire qui a indemnisé l'acquéreur dans les droits de ce dernier contre le vendeur

Suivant acte reçu le 12 juin 2001 par monsieur Y, notaire, Mmes Nicole X veuve Z et Nathalie Z (le vendeur) ont vendu à M. X (l’acquéreur) un bien immobilier que ce dernier a été contraint de délaisser après qu’un créancier du vendeur, titulaire d’une hypothèque judiciaire inscrite, le 22 juillet 2001, en vertu d’un précédent jugement de condamnation, entre la date de l’acte de vente et celle de sa publication, intervenue le 7 août 2001, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée du bien ; condamnés à indemniser l’acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l’immeuble, le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l’assureur), se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l’art. 1251, 3° du Code civil, ont exercé l’action en garantie d’éviction contre le vendeur.

1/ Au vu de l’art. 1626 du Code civil, ensemble l’art. 2123 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, applicable en la cause :

La garantie d’éviction du fait d’un tiers est due si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur.

Pour rejeter le recours subrogatoire du notaire et de l’assureur, l’arrêt d'appel retient qu’en indemnisant l’acquéreur, ceux-ci n’ont pas assumé la garantie d’éviction du vendeur dès lors que sa seule condamnation envers un tiers n’emporte aucune restriction à la disposition de ses droits sur l’immeuble et que le trouble juridique à la jouissance de ce bien n’a été créé qu’après la vente, du fait de l’inscription de l’hypothèque par le créancier.

En statuant ainsi, alors que la constitution de l’hypothèque judiciaire prévue par l’art. 2123 du Code civil sur les biens du débiteur résulte non de son inscription mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance, de sorte que le trouble de droit qui en résultait existait au moment de la vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

2/ Et au vu de l’art. 1251, 3° du Code civil :

Le débiteur qui s’acquitte d’une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s’il a, par son paiement, libéré envers leur créancier commun celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette.

Pour statuer comme il le fait, l’arrêt relève encore que l’assureur ne peut être subrogé que dans les droits de son assuré, et non dans ceux de l’acquéreur, qui, de surcroît n’est pas créancier du vendeur.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé.