Surprimes d'assurances, à qui incombent-elles?

La clause du règlement de copropriété qui avait pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était responsable devait être réputée non écrite
Une SCI, propriétaire de lots de copropriété dans lesquels est exploitée une discothèque, alléguant que la clause du règlement de copropriété mettant à sa charge la surprime d'assurance de l'immeuble était illégale pour être contraire aux articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour la voir déclarer non écrite.

Le syndicat a fait grief à l'arrêt de la cour d'appel d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen soutenu par lui:

1° / que les surprimes, consécutives à l'exercice de certaines activités dans une partie privative, doivent être supportées par le copropriétaire concerné ; que les juges du fond qui ont jugé qu'une clause mettant à la charge du copropriétaire le surcoût causé à la copropriété par une surprime d'assurance liée à l'activité de son locataire dans son lot privatif devait être réputée non écrite au motif que le paiement des primes d'assurance constituait une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes alors que la surprime, parfaitement distinguable de la prime d'assurance de l'immeuble, correspondait à la garantie spécifique du risque induit par l'activité de discothèque exercée par le locataire d'un copropriétaire dans son lot privatif, en soumettant une telle clause aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, a violé l'article susvisé par fausse application;

2° / que le copropriétaire responsable d'une aggravation du risque, doit assumer le coût d'une telle aggravation subie par la collectivité ; que les juges du fond qui ont constaté que l'activité de discothèque était exercée par le locataire de la SCI, et qui ont admis que tout copropriétaire qui de son fait a contribué à l'aggravation du risque conduisant à la surprime d'assurance, devait en assumer le coût, mais qui ont refusé de juger justifié le fait que la SCI doive assumer la charge de la surprime d'assurance liée à l'activité irrégulière exercée par son locataire dans son lot, n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1147 du code civil et 10 de la loi du 10 juillet 1965;

3° / que par ces mêmes motifs, les juges du fond qui ont dénaturé les termes de l'article 11 du règlement de copropriété, ont violé l'article 1134 du Code civil.

Le pourvoi est rejeté.

Ayant relevé que l'assurance souscrite par le syndicat visait à garantir l'ensemble de l'immeuble et portait aussi bien sur les parties communes que sur les parties privatives, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, que le paiement des primes constituait une charge relative à la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes et qu'il résultait des dispositions combinées des articles 5, 10, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1968 que {{la clause du règlement de copropriété qui avait pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en était responsable devait être réputée non écrite}}.