Travaux mis à la charge du locataire – Clause réputée non écrite

Suivant acte authentique en date du 29 septembre 2006, Mme N S a donné en location à M. Clément Le G et à Mme Ariane De M, épouse Le G, son épouse, un appartement en duplex de sept pièces principales au 5ème et 6ème étage de l'immeuble sis [...], ainsi qu'un emplacement de parking au premier sous-sol et un local au deuxième sous-sol, pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 2006 moyennant un loyer mensuel de 3 900 EUR et une provision sur charges de 400 EUR par mois.

Ce bail comprenait une clause aux termes de laquelle :

'Les biens étant dans un état nécessitant des travaux de mise aux normes pour qu'un locataire puisse jouir de l'agrément correspondant au standing de ce bien, M. et Mme Le G. ont exprimé l'intérêt d'entreprendre les travaux de rénovation et de confort conformément aux normes comprenant notamment la réfection de l'électricité, à leurs propres frais, dans la mesure où le loyer tient compte de l'état de l'appartement à la date de la signature du présent bail.

Monsieur et Madame Le G. ont valorisé lesdits travaux qu'ils s'engagent à réaliser à un montant minimum de 100 000 euros.

Dans l'hypothèse d'une mise en vente de l'appartement au terme de ce bail avec exercice du droit de préemption par le locataire une indemnité forfaitaire de 30 000 euros lui sera due en contrepartie des travaux réalisés.

Le locataire s'engage à produire au bailleur les devis (pour accord préalable), cette approbation vaudra accord de non remise en état initial, et factures acquittées de ces travaux dans les trente jours de leur réception par lui',

La stipulation contractuelle qui met à la charge des preneurs les travaux de mise aux normes et de rénovation et d'amélioration du confort de l'appartement se heurte aux dispositions d'ordre public de l'art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ce que la charge des travaux de remise aux normes de l'électricité ou d'autres éléments devant garantir la sécurité des locataires incombe au bailleur et ne peut être contractuellement transférée aux locataires. Cette clause ne peut qu'être réputée non écrite sur ce point.

En outre, la clause par laquelle le locataire s'engage à effectuer des travaux de rénovation ou d'amélioration du confort de l'appartement doit prévoir les modalités de leur imputation sur le loyer, la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé, les modalités de leur dédommagement sur justification des dépenses effectuées. Or, dans cette affaire, la clause litigieuse est imprécise quant à la nature exacte des travaux que les locataires s'engagent à faire réaliser et le bailleur s'est contenté d'accorder une franchise de loyer de trois mois, ce qui correspond à 12 900 EUR, ce qui est largement inférieur au coût total des travaux. Les locataires justifient que les travaux de mise aux normes de l'électricité et du chauffage et de sécurisation du garde-corps de la terrasse ont coûté 21 453 EUR. Les travaux de rénovation (réfection des peintures nécessitée par la réfection de l'installation électrique, des revêtements des sols moquettes et planchers, du changement d'escalier étroit et d'une hauteur d'accès insuffisante au palier supérieur, de restructuration et d'aménagement de la cuisine) ont, quant à eux, coûté 69 234 EUR. Le bailleur doit donc rembourser aux locataires 77 787 EUR, après déduction de la franchise de loyer.