Un cahier des charges de lotissement n'est pas caduc du fait de son ancienneté

Le comte Frédéric de l'Aigle a fait construire sous le Second Empire, au cours de l'année 1855, le château des Avenues sur un terrain de 17 hectares à Compiègne. C'est à la Belle Epoque, en décembre 1889, que sa veuve et ses enfants décident de vendre un terrain de 7 hectares longeant le parc du château et signent avec M. B, architecte et entrepreneur, un bail de 12 ans avec promesse de vente. Ce bail décrivait le projet, fixait le prix des terrains et établissait des règles de construction. C'est dans ces conditions qu'a été créé le Quartier de l'Aigle à Compiègne.

Les concepteurs du lotissement ont entendu conférer aux propriétés qui le composent un caractère exceptionnel et en pérenniser la qualité au moyen d'un ensemble de servitudes réelles, formalisées dans un cahier des charges inséré dans le bail avec promesse de vente signé le 2 décembre 1889 et transcrit à la conservation des hypothèques en 1889.

M. Frédéric M et la SARL IMMO COMPANY dont il est le gérant, ont fait l'acquisition de plusieurs parcelles se trouvant dans le secteur en question dans un but de promotion immobilière. Ils ont été autorisés par l'administration à diviser plusieurs de ces parcelles, à y édifier des constructions et à les revendre.

M. Michel P et son épouse Mme Josette G sont propriétaires d'une des propriétés remarquables valant au quartier de l'Aigle la dénomination de lotissement d'exception. Mécontents des opérations immobilières engagées dans leur voisinage, lesquelles étaient susceptibles d'en diminuer le prestige et de créer un environnement plus ordinaire, les époux P ont entrepris de faire appliquer le cahier des charges d'origine et ont fait citer devant le Tribunal de Grande Instance, M. Frédéric M et la SARL IMMO COMPANY, et différents acquéreurs concernés, la SCI VILLA SAINT HUBERT, Mme Sophie F, Mme Marie-France D, Mme Monique G, M. Jacobus VAN O, Mme Isabelle R-T et M. Cyrille T. 

Un cahier des charges de lotissement constitue une servitude contractuelle de caractère réel, qui s'impose en toutes circonstances aux colotis du moment qu'il a été publié (transcrit). Il en résulte que le cahier des charges inséré au bail avec promesse de vente du 2 décembre 1889 publié le 21 décembre 1889 est bien opposable à tous les colotis quand bien même la mention de son existence ne figurerait pas de façon explicite dans le titre de chacun. Le cahier des charges contient expressément une obligation de ne pas faire, à savoir une interdiction de diviser les lots, la division initiale ne pouvant être modifiée que du consentement écrit de toutes les parties. Cette obligation de ne pas faire grève le fonds de chaque propriétaire de lot. Le cahier des charges ne saurait être considéré comme caduc par le seul fait de son ancienneté, la caducité ne pouvant s'appliquer qu'à des dispositions en matière d'urbanisme et non à des servitudes conventionnelles, ni davantage "obsolète" puisque la notion d'obsolescence n'entre dans aucune des règles d'extinction des servitudes.