Un chauffage insuffisant fait-il du logement un logement non décent ?

L’art. 1719 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’insuffisance du chauffage, qui caractérisait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, a occasionné un préjudice de jouissance à M. Y, qui a été reconnu et indemnisé à hauteur de 3 000 euros par le tribunal d’instance du 9e arrondissement dans sa décision devenue définitive du 26 mai 2016.

Ce manquement imputable à M. X ne faisait toutefois pas obstacle à l’utilisation des lieux conformément à leur destination contractuelle et ne pouvait, de ce fait, faire obstacle à la résiliation du bail, compte tenu de la gravité du manquement dont M. Y s’est lui-même rendu coupable en refusant de régler non seulement les loyers au paiement desquels il avait été condamné par une décision de justice dont il n’a pas interjeté appel mais également les loyers échus depuis cette condamnation.

Le préjudice de jouissance subi par M. Y ne faisait pas non plus obstacle à sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité mensuelle d’occupation.

Il convient, en effet, de rappeler que le locataire, tenu de payer les loyers et les charges aux termes convenus, peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décences prévues par la loi.

Mais il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

De plus, le non-respect de ses obligations par le bailleur n’autorise pas le locataire à se soustraire aux siennes ; il ne peut différer ou suspendre le paiement des loyers de sa propre autorité ; il lui appartient de s’en faire dispenser au préalable par l’autorité judiciaire.

En l’espèce, il est constant que M. Y a habité les lieux sans désemparer jusqu’à son expulsion.

Il se trouve, dès lors, mal fondé à soutenir que l’exception d’inexécution ferait obstacle à ce qu’il soit condamné au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation. 

Par suite, le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.