Un terrain à bâtir qui n'est pas vraiment un terrain constructible

Selon l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Selon l'article L213-4 du code de l'urbanisme, le prix est fixé selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans le cas d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, pour les biens compris dans le périmètre de la ZAD, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé où se situe le bien.

En l'espèce donc, l'acte de création de la ZAD dans laquelle figure le bien de M. Jean-Michel L.-T. a été rendu opposable le 21 juin 2016, date de référence donc pour évaluer le bien. La zone a été placée ensuite en secteur 1AU4 du PLU adopté le 4 novembre 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir de la parcelle.

La qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

Il ressort du titre de propriété de M. Jean-Michel L.-T. et de la visite sur les lieux par le juge de l'expropriation, que la parcelle à évaluer se trouve à quelques dizaines de mètres, au bout du [...] en direction de la [...], d'une zone d'habitations desservies par tous les réseaux (électricité, assainissement, téléphone) ainsi que par une voie d'accès privé carrossable, sur laquelle la parcelle AN 305 de M. Jean-Michel L.-T. bénéficie de deux servitudes, à la fois pour le passage sur la voie d'accès privé, et pour les réseaux (canalisation d'égouts, d'eaux usées et eau potable, câbles électriques et téléphone).

Ainsi, le terrain de M. Jean-Michel L.-T. peut être considéré comme l'a fait le premier juge, de terrain à bâtir, mais avec néanmoins d'importantes contraintes d'aménagement, celle, d'une part, d'aménager les accès et le passage jusqu'à la parcelle des réseaux, certes très proches et juridiquement possibles via les fonds privés voisins sur lesquelles elles disposent de servitudes de passage, mais néanmoins techniquement à créer, d'autre part, la contrainte constituée par la ZAD et le programme d'orientation qui prévoit notamment des aménagements piétonniers et d'espace naturel à protéger, et un dimensionnement spécifique pour l'assainissement et enfin, la forme en triangle de la parcelle qui réduit sa constructibilité même si elle est parfaitement plane.

Même si la parcelle se situe à 100 mètres de la mer et près du centre-ville, ces avantages incontestables ne suffisent pas à compenser ces importantes contraintes techniques qui, par rapport à des terrains constructibles, donneront lieu à un abattement important.