Une condition potestative rend nulle la convention

Appelant, Sébastien X fait essentiellement valoir que le compromis de vente vaut vente du fait de l'encaissement d'acomptes par le vendeur, que la condition suspensive d'obtention de prêt a été levée tandis que la seconde condition suspensive, relative à sa renonciation à la donation, est nulle et est censée n'avoir jamais existé ; il conteste le caractère déterminant du consentement des parties à la convention de cette condition, faisant observer qu'elle était sans influence sur le prix fixé, que l'appartement du 1er étage était occupé, en sorte que seule la clause litigieuse doit être annulée, d'autant plus qu'elle est potestative ; subsidiairement, il soutient que c'est la SCI qui est responsable de la non-réitération de la vente en raison des démarches engagées par celle-ci pour modifier l'économie et les conditions financières du contrat.

La SCI du..., vendeur, réfute cette argumentation et indique que la condition suspensive relative à la renonciation à donation constituait un supplément de prix équivalent à la somme de 102.600 EUR, eu égard à la valeur des parts sociales concernées, que M. Sébastien X a souhaité remettre en cause les conditions financières de la vente par une déduction de ce montant du prix de vente, ce qui a fait échouer la cession du bien immobilier ; il estime que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et que, pour pallier la nullité de la clause relative à la renonciation, le notaire qui devait recevoir la vente en la forme authentique avait prévu une donation de ces parts par M. Sébastien X à M. Robert X, son gérant, ce que M. Sébastien X a refusé de faire, de sorte qu'il est à l'origine de la non-réitération de l'acte de vente et doit régler la clause pénale contractuelle fixée à 27.100 EUR, augmentée à la somme de 37.600 EUR compte tendu de son caractère manifestement dérisoire.

En droit, la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher ; tel est le cas de la condition, insérée au compromis de vente du 20 septembre 2011, de l'engagement pris par l'acquéreur de renoncer à la donation du 1er août 1985 portant sur 12 % des parts de la SCI du... et sur 62 parts de la société Weekency ; par ailleurs, cette clause était illicite en ce qu'elle remettait en cause l'irrévocabilité de la donation du 1er août 1985.

Or, d'une part, toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige, d'autre part, toute condition d'une chose prohibée par la loi rend nulle la convention qui en dépend. 

Comme l'a relevé le tribunal, cette condition était déterminante de la volonté des parties dès lors qu'elle influait incontestablement sur la fixation du prix, ayant pour effet de de faire réintégrer dans le patrimoine du donateur la valeur de la nue propriété des parts sociales objet de la donation tout en constituant un complément de prix indirect, en sorte que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a dit le compromis nul et débouté la SCI du... de sa demande de réitération de la vente.

De même, c'est par des motifs exacts que la Cour approuve que le tribunal a rejeté les demandes de dommages-intérêts réciproques formées par les parties, dès lors que la nullité de l'acte de vente prive de fondement les griefs tirés du refus de réitération de la vente, et que les négociations entamées postérieurement à la signature dudit acte ne font que traduire l'impossibilité de réitérer une telle convention, peu important les agissements de la SCI du... postérieurs à la signature de l'acte affecté de nullité.

La nullité de la convention s'oppose également à la mise en œuvre de la clause pénale contractuellement prévue tandis qu'elle commande la restitution des acomptes versés, totalisant 30.000 EUR en deux versements de 15.000 EUR chacun, par la SCI à M. Sébastien X.