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Le 27 juillet 2005
L'action oblique est prévue par l'article 1166 du Code civil pour permettre à tout créancier d'exercer tous les droits et actions de son débiteur, à sa place, sauf les droits attachés à la personne. La SCI SG a donné à bail commercial à la société A des locaux en copropriété dans une résidence pour exploiter "tous fonds de carrosserie et de peinture automobiles", en stipulant qu'il appartenait au preneur d'obtenir les autorisations administratives ou des copropriétaires nécessaires à l'exercice de son activité. Le locataire n'ayant pas sollicité les autorisations et ayant percé un mur-maître et créé une fosse de décantation dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires a fait assigner le bailleur et son locataire, sur le fondement de l'action oblique, notamment en résiliation du bail. La Société A a reproché à la Cour d'appel d'avoir accueilli la demande, alors selon elle: 1. qu'il appartient aux juges du fond, saisis d'une demande en résolution d'un bail commercial, d'apprécier si la violation contractuelle invoquée est d'une gravité suffisante pour entraîner la résolution; que faute de s'être prononcée sur la gravité des manquements qu'aurait commis la locataire dans l'exécution du bail la liant à la SCI SG, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision; 2. que l'action oblique du syndicat des copropriétaires dirigée contre le preneur et tendant à la résiliation du bail commercial suppose que la violation du contrat soit en même temps constitutive d'une violation du règlement de copropriété; que le bailleur ne saurait de bonne foi se prévaloir de l'irrégularité du bail qu'il a conclu au regard du règlement de copropriété au soutien d'une action en résiliation; que la cour d'appel qui relevait que le bail commercial prévoyait l'exploitation d'un fonds de commerce de carrosserie automobile et peinture automobile n'a pu résilier le contrat en raison de la violation des clauses du bail sans méconnaître les dispositions des articles 1134, 1166 et 1184 du Code civil, le seul fait que le règlement de copropriété prévoyait l'obligation pour les copropriétaires d'inclure dans les baux l'engagement du preneur de respecter ledit règlement étant sans incidence; 3. qu'en tout état de cause, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble; qu'en se bornant à énoncer que l'exercice d'une activité de carrosserie-peinture constituait une violation du règlement de copropriété nécessitant une autorisation de l'assemblée des copropriétaires, sans rechercher si cette activité portait atteinte à la destination de l'immeuble lorsque le règlement stipulait que l'immeuble était à usage mixte; 4. qu'en outre, le règlement de copropriété prévoyant comme destination privative du lot litigieux l'usage de garage ne prohibait pas l'exploitation d'une activité commerciale de carrosserie et de peinture. La Cour de cassation balaye tous ces arguments: Attendu qu'ayant relevé une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété dans l'exercice d'une activité de carrosserie-peinture et dans la modification des parties communes par le percement d'un mur-maître et le creusement d'une fosse de décantation sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et caractérisé les nuisances que cette activité engendrait, la cour d'appel a pu prononcer la résiliation du bail. Il est difficile de tirer ici tous les enseignements de cette décision importante. Une seule remarque dans l'immédiat: il est important, contrairement à ce que l'on a pu penser pendant un moment, que tout bail d'un local dans une copropriété comporte une clause obligeant le preneur à respecter le règlement de copropriété en particulier le règlement d'usage et de jouissance des parties communes. Par ailleurs, il semble que la locataire en l'espèce est restée muette sur une autre infraction du règlement de copropriété que le changement de destination: l'exécution de travaux sur le gros-oeuvre de la copropriété. Références: [- Code civil->http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CIVILL0.rcv] - Cour de cassation, 3e chambre civ., 22 juin 2005 (pourvoi n° 04-12540), cassation