Une promesse de vente doit être unilatérale ou synallagmatique

Nature unilatérale ou synallagmatique de la promesse de vente

M. Daniel F. reproche le choix d'une promesse unilatérale de vente au lieu d'une promesse synallagmatique de vente.

Il convient tout d'abord de relever que ce n'est que dans le cadre de la procédure judiciaire que M. Daniel F. a avancé ce motif de refus de signer, alors pourtant, ainsi que cela résulte du courrier de maître A. notaire, du 29 janvier 2020, qu'il avait été mis en mesure de faire valoir ses observations et ce, avant même, le 11 février 2019, puisqu'un premier projet de promesse unilatérale de vente lui avait été remis le 5 février 2019, puis un second modifié le 8 février 2019.

Ainsi Me A. précise que, lorsqu'il s'est présenté le 11 février 2019 au matin à l'étude notariale pour faire part de son refus de signer, «'il a indiqué pour seul motif [à sa collaboratrice] que ses frères et s'urs n'avaient pas besoin de lui donc qu'ils fassent sans lui'». Il a en outre refusé la proposition de fixer un rendez-vous avec maître A. pour discuter.

Qui plus est promesse unilatérale de vente et promesse synallagmatique de vente comportent chacune des avantages et des inconvénients et c'est au cas par cas qu'il convient d'apprécier lequel avant-contrat est à privilégier.

Dans le cas d'une promesse unilatérale de vente avec indemnité d'immobilisation, l'acquéreur est en droit de ne pas acquérir, mais il sera tenu au paiement de l'indemnité d'immobilisation s'il ne le fait pas, dès lors que les conditions suspensives auront été remplies. Qui plus est, si l'acquéreur ne régularise pas la vente, le vendeur retrouvera la libre disposition du bien à l'échéance fixée et, si la promesse a été passée par acte authentique, dès lors que les conditions suspensives sont acquises, l'indemnité d'immobilisation est exigible et peut être recouvrée de manière forcée si l'option n'est pas levée par l'acquéreur, sans nécessité pour cela d'agir en justice.

Conformément aux dispositions de l'article 1589-2 du Code civil, la promesse unilatérale de vente par acte sous seing privé doit être enregistrée à la recette des impôts, mais elle n'est pas soumise obligatoirement à la publicité au service de la publicité foncière. Quant à la promesse unilatérale de vente par acte authentique, elle n'a pas à être enregistrée à la recette des impôts, ni publiée au service de la publicité foncière. Est seulement dû le droit fixe des actes inommés prévu par l'article 680 du Code général des impôts d'un montant de 125 EUR, ainsi que cela est d'ailleurs indiqué dans le projet de promesse.

S'agissant de la promesse synallagmatique de vente, elle comporte certes un engagement ferme de réaliser la vente de la part des vendeur et acquéreur et si l'acquéreur refuse de régulariser la vente, le vendeur pourra l'obliger à exécuter ses engagements, mais, si celui-ci persiste à refuser, il faudra agir en justice. Le vendeur demeure au surplus également lié par la promesse synallagmatique de sorte qu'il faut un accord amiable des parties ou bien une décision de justice pour qu'il puisse être déchargé de ses engagements, ce qui peut l'empêcher de remettre rapidement le bien en vente. Par ailleurs elle est souvent assortie d'une clause pénale à la charge de l'acquéreur qui ne respecterait pas ses engagements. Or, comme toute clause pénale, son montant est susceptible d'être réduit par le juge si elle est considérée manifestement excessive.

Il y a lieu d'ajouter que, si la promesse synallagmatique de vente n'est pas soumise à la formalité de l'enregistrement imposée par l'article 1589-2 du Code civil, en revanche, s'agissant d'un acte portant mutation entre vifs de droits réels immobiliers, elle doit en principe faire l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière, et ce, même si elle est assortie de conditions suspensives, en application de l'article 28 1°a) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, publicité dont le coût et le formalisme sont bien supérieurs à ceux de l'enregistrement à la recette des impôts.

Dans le cas présent une promesse unilatérale de vente par acte authentique avec indemnité d'immobilisation permet à la fois aux vendeurs de se prémunir autant que possible du risque de non-réalisation de la vente et, à défaut, de réparer le préjudice subi en cas de non-réalisation sans les exposer aux délais, aléas et frais d'une procédure judiciaire. Elle présente l'avantage de leur permettre de recouvrer plus rapidement la libre disposition de leur bien en cas de difficulté et elle n'est pas moins avantageuse qu'une promesse synallagmatique du point de vue des frais et formalités.