Une restriction aux droits des copropriétaires est licite si elle est justifiée par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou sa situation

Par acte du 17 juin 2016 reçu par M. L., notaire, Mme B. a vendu à M. et Mme B.-M. une aire de stationnement dépendant de l'immeuble en copropriété situé à [...].

Faisant valoir que cette vente a été conclue en violation du droit de préemption accordé par le règlement de copropriété au profit des personnes déjà propriétaires de lots principaux, M. D. a assigné M. et Mme B.-M., Mme B. et M. L. en nullité de cette vente.

Par jugement du 15 février 2019, le Tribunal de grande instance de Paris a réputé non écrit l'article 3-3° du règlement de copropriété, débouté M. D. de sa demande et rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'autorise l'institution par le règlement de copropriété d'un droit de préférence au bénéfice des copropriétaires en cas de vente d'un emplacement de stationnement que lorsque l'immeuble a été construit conformément à un plan d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement et que tel n'est pas le cas du bâtiment litigieux.

M. D. a interjeté appel de ce jugement.

Une restriction aux droits des copropriétaires est licite si elle est justifiée par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; en l'espèce, l'immeuble, composé de 23 appartements dont 21 sont occupés par des copropriétaires, est situé dans le village d'Auteuil du 16e arrondissement de Paris à vocation résidentielle ; il s'agit en outre d'un immeuble de grand standing, très bien entretenu, avec une gardienne ; ainsi, la clause du règlement de copropriété stipulant qu'en cas de vente d'un lot constituant une aire de stationnement le vendeur est tenu d'accorder la préférence aux personnes déjà propriétaires d'un lot principal, qui est destinée à éviter que soient vendus isolément des lots d'aire de stationnement initialement liés à un lot d'habitation, est conforme à la destination de l'immeuble ; elle est donc licite.

Il est constant que le copropriétaire a vendu à des tiers, qui sont étrangers à la copropriété, le lot à usage d’emplacement de stationnement sans respecter les dispositions du règlement de copropriété qui n'autorisent la vente d'un lot d'aire de stationnement à une personne étrangère à la copropriété que si aucun propriétaire de lots principaux, et à défaut de lots annexes, ne s'est porté acquéreur du lot à vendre au terme de l'accomplissement des diligences prévues par le règlement de copropriété qui instaure une procédure de consultation des copropriétaires ; il s'ensuit que la vente litigieuse, conclue en violation du règlement de copropriété, doit être déclarée nulle.

Dès lors que le vendeur a vendu le lot litigieux sans respecter le règlement de copropriété et que le notaire qui a reçu l'acte de vente, devait, en sa qualité de notaire, assurer l'efficacité de l'acte en respectant des dispositions du règlement de copropriété accordant un droit de préférence aux copropriétaires, il en résulte que ces fautes engagement leur responsabilité envers les acquéreurs. Suite à l'annulation de la vente, les acquéreurs sont en droit d'obtenir de l'administration fiscale sur le fondement de l'article 1961 du code général des impôts le remboursement des droits de mutation qui ont été réglés ; le règlement de ces droits ne constitue donc pas un préjudice indemnisable ; qu'ils sont en revanche fondés à réclamer la condamnation du notaire à leur rembourser les honoraires qui ont été réglés ; les charges de copropriété réglés pendant la période durant laquelle ils ont bénéficié de la jouissance de l'aire de stationnement sont dus au titre de la contrepartie de cette occupation que l'annulation de la vente ne remet pas en cause.