Une servitude non aedificandi n'interdit pas de reconstruire un garage à l'identique

Hervé et Martine, époux, sont propriétaires de parcelle cadastrée section I, n° 653,674 et 645, dans la [...], lesquelles sont voisines des parcelles cadastrées section I n° 652,644,651,650 et 649 appartenant à Lionel et Nathalie, époux.

Par acte authentique en date des 31 mai et 14 juin 2005, Lionel et Nathalie avaient fait l'acquisition de ces parcelles de terre constituant des lots du lotissement et dont certain était destiné à la construction d'une maison individuelle.

Cet acte comportait une clause ainsi rédigée :

« SERVITUDE DE NON AEDIFICANDI :
Monsieur et Madame Lionel C. déclarent instituer sur une partie de la parcelle cadastrée section I n° 652, fonds servant, une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle tant pour eux que pour tous leurs futurs ayants droits, de faire aucune construction ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit de la propriété cadastrée section I n° 653, fonds dominant appartenant à M. et Mme G., et ayant la même origine que les immeubles objets des présentes. Cette servitude de prospect s'exercera sur toute la largeur du terrain cadastré section I n° 652 sur une profondeur de 20 m et partant de l'enrochement le tout ainsi qu'elle figure sous teinte orange au plan demeuré ci-annexé. En conséquence il est convenu entre les comparants que M. et Mme C. ou tout autre propriétaire ultérieur de cet immeuble, qui se trouve ainsi grevé par le servitude non aedificandi, ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur la partie ci-dessus définie de la parcelle cadastrée section I N° 652. Toutefois les parties conviennent que les constructions existantes pourront être maintenues mais devront être entretenues. Il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune autre plantation que celle consistant en arbres, arbustes ou arbrisseaux à basse tige dont la hauteur ne pourra jamais excéder deux mètres et qui devront être distants les uns des autres, dans toutes les directions, de 10 m au moins. »

Se prévalant de cette servitude, les époux G (Hervé et Martine) ont fait délivrer le 12 mars 2014 à Lionel et Nathalie une sommation de cesser les travaux d'un bâtiment à usage de garage et de détruire les ouvrages déjà réalisés.

La clause insérée dans le titre de propriété du fonds servant consacre une servitude non aedificandi, étant observé que les deux propriétés sont situées en front de mer et que cette servitude est précisément destinée à préserver l'environnement paysager et visuel à partir du fonds dominant.

Les propriétaires du fonds dominant ont fait grief au tribunal d'avoir analysé la dite servitude en une simple servitude de prospect. Toutefois, la nature de "servitude de prospect" résulte directement des énonciations de la clause litigieuse, qui instaure expressément une telle servitude dans le but d'empêcher l'établissement d'un obstacle à l'aspect dont on jouit depuis le fonds dominant. La clause prévoit également que les constructions existantes pourront être maintenues et devront être entretenues. Le propriétaire du fonds servant a respecté ses obligations en construisant un nouveau garage, en remplacement de l'ancien garage qui s'était partiellement effondré par l'effet d'une tempête. Le constat d'huissier établit que le nouveau garage est construit au même emplacement que l'ancien, que ses dimensions sont légèrement inférieures à celles du garage initial et que son toit est plat, ce qui préserve la vue depuis le fonds dominant.

La demande de démolition du nouveau garage doit donc être rejetée.