Une vente peut constituer une donation indirecte

Mesdames Marthe B et Marie-Thérèse B que le terrain à bâtir vendu à Monsieur Henri S et à son épouse pour le prix de 26 000 francs le 29 décembre 1979 a été manifestement sous évalué et font observer que Monsieur Henri S a été dans l'incapacité de justifier du paiement du prix dont l'acte authentique précise qu'il est intervenu hors la comptabilité du notaire.

Elles font valoir que la modicité du prix est établie par l'évaluation notariale produite aux débats et portant sur l'étude de vingt ventes constatées entre novembre 1979 et mars 1980.

Elles font valoir aussi que la différence entre la valeur vénale réelle de ce bien qui devra être déterminée par l'expert et le prix de vente constitue une donation indirecte et est donc rapportable.

Monsieur Henri S soutient que la vente intervenue à son profit par acte notarié en date du 29 décembre 1979 ne saurait constituer une donation indirecte dès lors que le prix a été quittancé dans l'acte et considère que les intimées sont défaillantes à établir la preuve que le terrain avait au jour de la vente la qualité de terrain à bâtir alors qu'il ne doit qu'à ses qualités d'agriculteur et aux démarches entreprises ultérieurement le droit d'avoir construit sa maison d'habitation. Il soutient de surcroît qu'une mesure d'expertise ne saurait être ordonnée pour pallier la carence des intimées dans l'administration de l'existence d'une donation indirecte.

Une vente peut constituer une donation indirecte lorsque la modicité du prix trouve sa cause dans l'intention libérale elle-même.

En l'espèce contrairement aux affirmations de Monsieur Henri S, il résulte de l'acte de vente du terrain que celui-ci provient de la division d'une parcelle de terre plus importante appartenant à ses parents et que la parcelle issue de cette division est destinée à la construction.

Il est produit aux débats par les intimées un tableau des ventes de terrains à bâtir survenues entre novembre 1979 et mars 1980 établi par une étude notariale qui fait apparaître que les prix de vente sont nettement plus élevés que celui réclamé par les parents de Monsieur Henri S, et un prix moyen au m2 de 83 francs alors que le prix pratiqué au profit de Monsieur Henri S. est de 10 euro le m2.

Une telle différence de prix dans le cadre d'une vente intervenue entre un fils et ses parents est révélatrice d'une intention libérale évidente et de l'existence d'une donation indirecte rapportable à la succession.

La disproportion entre la valeur vénale et le prix de vente constitue en effet une donation indirecte à hauteur de cette différence.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des intimées et d'étendre la mission de l'expert à l'évaluation du terrain à bâtir au moment de sa vente.