Une ville littorale (Hyères) face au problème des baux emphytéotiques

Depuis de nombreuses années, le sujet des baux emphytéotiques ne cesse de faire débat au sein de la ville. Ce régime juridique est tout à fait atypique à Hyères. La commune dispose encore aujourd'hui de plus de 600 baux emphytéotiques essentiellement situés en bord de mer (Les cascades, La Capte, Le Pousset, L'Ayguade, La Bergerie). D'une durée comprise entre 70 et 99 ans, ils ont été souscrits, pour partie au début des années 1930 et, pour l'autre entre les années 1950 et 1965. Au sortir de la seconde guerre mondiale, ils répondaient au souhait de la municipalité d'alors, de peupler le site de la bande littorale dont elle avait hérité des terrains. Au fil du temps, le sujet est devenu particulièrement sensible, compte tenu de l'évolution des prix immobiliers des constructions bâties sur ces terrains.

Les loyers versés par les emphytéotes à la commune sont très faibles, voire symboliques, et ne constituent qu'une ressource très faible pour elle. Aujourd'hui, près de 40 % des emphytéotes ne résident plus sur place, les biens étant soit utilisés comme résidence secondaire, soit sous-loués à des tiers par les titulaires des baux qui peuvent ainsi en tirer des profits conséquents.

En outre, les ventes par les emphytéotes de leurs constructions sur des terrains emphytéotiques manquent de transparence. En effet, les acquéreurs de tels biens ne sont propriétaires que du bâti et doivent, pour être en pleine propriété, acheter à la commune le terrain sous bail emphytéotique, à des prix pouvant s'avérer conséquents. En tout état de cause, en l'absence d'achat de l'emphytéose à la commune, le bien doit lui être rétrocédé en fin de bail.

Par ailleurs, certains comportements spéculatifs peuvent exister lors des surévaluations de constructions qui ont pour effet de prolonger la durée des baux. Pour limiter de tels comportements, il est recommandé à la commune d'étendre les mesures anti-spéculatives déjà prises, même si elles sont juridiquement complexes à mettre en œuvre, dans la mesure où elles doivent nécessairement concilier l'intérêt communal avec le droit de propriété.