Valeur d'un règlement exonérant la responsabilité du bailleur pour les troubles causés par les tiers.

L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE l'ARIEGE estime que sa responsabilité ne peut être recherchée et que Monsieur E, son locataire, aurait dû agir à l'encontre du locataire à l'origine du trouble. Il invoque l'application de l'art. 25 du règlement intérieur de l'immeuble qui dispose que le locataire fait son affaire personnelle des troubles de fait qui pourraient lui être causés par les colocataires ou des tiers et s'engage à ne pas rechercher la société à ce sujet.

Or l'article 6b de la loi n° 89-462 du 6 juill. 1989 et l'article 1719 3° du Code civil imposent au bailleur l'obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux et l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de la loi de 1989 sont d'ordre public. Dans ces conditions, le bailleur reste débiteur de ses obligations et tout manquement à celles-ci est susceptible d'engager sa responsabilité.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, la demande du locataire tendant à engager la responsabilité du bailleur est recevable nonobstant la stipulation, dans le règlement intérieur de l'immeuble, d'un article exonérant la responsabilité du bailleur pour les troubles causés par les tiers.

La responsabilité du bailleur est engagée pour les troubles causés au locataire du fait d'un autre locataire consistant en un stockage répété d'encombrants et détritus dans les parties communes ayant provoqué un incendie. Les mesures prises par le bailleur sont jugées insuffisantes au regard du risque d'incendie prévisible. Le bailleur avait procédé à des rappels à l'ordre, à une sommation de débarrasser les encombrants, à l'enlèvement des déchets, à un dépôt de plainte et à une assignation du locataire fautif en vue de l'expulsion. D'une part, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance, évalué à 1 000 euro, consistant en une privation de la jouissance du bien pendant 2 mois, la persistance d'une forte odeur de fumée et le noircissement des murs. D'autre part, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice moral, évalué à 1 000 euro, consistant notamment en un stress réactionnel, un état anxiodépressif et l'impossibilité pour le locataire de recevoir ses enfants.

Le locataire reste redevable d'une dette locative de 1 692 euro et ne peut exciper du manquement du bailleur à ses obligations pour les périodes au cours desquelles le logement était à sa disposition. Il convient d'ordonner la compensation entre les créances, le bailleur restant dès lors redevable d'une somme de 307 euro.