VEFA avec un prix surfait. Les responsabilités

Courant 2007, les époux Arnaud et Maryvonne ont été démarchés par Frédéric, mandaté par la société Fiventis, qui leur a proposé d'investir dans un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, dans le cadre d'une opération de promotion immobilière mise en oeuvre par la SAS Finaxiome. C'est ainsi que le 7 mai 2007, ils ont signé un contrat de réservation (contrat préliminaire) en vue de l'acquisition d'une maison individuelle dans une résidence dénommée "Claudie" à Le Poinçonnet (Indre).

Le 26 juillet 2007, en l'étude de Maître François B., notaire à Nantes, ils ont régularisé une procuration afin de se faire représenter le jour de la vente par tout collaborateur de l'étude de Maître L, notaire à Amiens, chargé de recevoir les actes pour l'ensemble des programmes immobiliers du groupe Finaxiome.

Suivant acte notarié reçu le 31 octobre 2007 par ce notaire, la SCCV Claudie, filiale opérationnelle pour le programme du Poinçonnet de la SAS Finaxiome et de la société Finaxiome Production, elle-même filiale de la première, a vendu aux époux Le B., en l'état futur d'achèvement, un appartement de 54,24 m2 dans une maison et deux parkings aériens pour un prix principal de 164'000 euro TTC comprenant les frais de vente à hauteur de 3'700 euro.

Cette acquisition a été financée par un prêt consenti par BNP Paribas Invest Immo pour un montant équivalent au prix de vente et la SCCV Claudie s'est engagée contractuellement à rembourser les intérêts intercalaires entre le déblocage des fonds et la livraison du bien. Le remboursement de l'emprunt était assuré auprès de la compagnie Serenis Vie. Dans le même temps, les époux acquéreurs ont confié à la société Finaxiome un contrat de gestion locative du bien acquis moyennant un loyer mensuel de 490 euro.

Le bien n'ayant pas été livré au plus tard au cours du troisième trimestre 2008, les époux acquéreurs ont fait assigner la SCCV Claudie, Fiventis, Finaxiome, BNP Paribas Personal Finance, Serenis Vie, Frédéric T. et les SCP de notaires devant le TGI de Châteauroux, aux fins d'obtenir l'annulation de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d'information et de conseil et non-respect des dispositions du Code de la consommation et du Code de la construction et de l'habitation, en tout état de cause la résolution de la vente compte tenu du retard considérable de livraison, la condamnation du vendeur à restituer le prix de 164'000 euro majoré des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, et celle in solidum de la SCCV Claudie, Fiventis, Finaxiome, Frédéric T. et les SCP de notaires à leur payer la somme de 24'216,34 euros.

Appel a été relevé du jugement du première instance.

Le notaire n'est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération, alors au surplus que l'acte sous-seing privé préparatoire a été réalisé en l'espèce hors sa présence.

Même s'il avait été choisi par le promoteur pour passer l'ensemble des actes de vente et savait que l'acquisition était réalisée dans le cadre d'une opération de défiscalisation, avec une possible revente du bien au bout d'une dizaine d'années, le notaire n'était pas tenu de se livrer à des recherches particulières pour s'assurer de la valeur réelle de ce bien, situé en dehors du ressort de son étude, afin, le cas échéant, de déconseiller l'opération à l'acquéreur en raison d'un prix excessif ; le notaire ne saurait donc être tenu à des dommages et intérêts au titre du surcoût de l'opération.

En proposant aux époux acquéreurs, dans le cadre d'une opération de défiscalisation, un bien immobilier à un coût largement supérieur à celui du marché local à propos duquel elle devait nécessairement se renseigner, la société de conseil en investissement financier a manqué à son obligation de conseil et leur a occasionné un préjudice en lien avec ce surcoût de l'opération évalué à 52'000 euro ; elle sera donc tenue de payer aux époux réservataires ladite somme à titre de dommages-intérêts ; ce surcoût du prix d'acquisition a généré un surcoût de la charge financière y afférente de 36'000 euro qu'il convient également de mettre à sa charge.