VEFA de défiscalisation, annulation de la vente pour dol (document non contractuel)

Les clients, candidats à l'acquisition, ont, après avoir pris connaissance d'une étude personnalisée de rentabilité établie par un conseiller en investissements, acquis un appartement en l'état futur d'achèvement VEFA) auprès d'une SCI ; cet achat a été financé par un prêt souscrit auprès d'une banque.

Soutenant avoir été trompés sur les avantages fiscaux de cette opération, les clients ont assigné la SCI en nullité de la vente pour dol et la banque en nullité du contrat de prêt, et ont sollicité leur condamnation, avec le conseiller en investissements, au paiement de dommages-intérêts ; la banque a formé des demandes en dommages-intérêts contre la SCI et contre le conseiller en investissements.

Ayant retenu, d'une part, que la SCI liait expressément dans les documents annexes au contrat de réservation la vente à l'avantage fiscal résultant de la loi de Robien, que le contrat préliminaire mentionnait en tête de chacune des pages du descriptif « sommaire descriptif De Robien - la Vallée d'Aulnes », et d'autre part, qu'en laissant croire aux clients que l'étude de rentabilité, qui avait surévalué les avantages fiscaux, prenait en considération leur intérêt alors qu'elle ne procédait qu'à une étude succincte menée sans aucun travail d'analyse et exclusivement fondée sur l'estimation partiale du promoteur initial du projet, le conseiller en investissements avait fait prévaloir le mandat de commercialisation donné par la SCI sur sa mission faussement alléguée, à l'égard des acquéreurs, de conseiller en produits de défiscalisation, la cour d'appel, qui en a déduit que la dimension de produit de défiscalisation était entrée dans le champ contractuel au titre de la vente conclue entre les acheteurs et la SCI et que le conseiller en investissements avait mis en oeuvre un comportement dolosif destiné à surprendre le consentement des acquéreurs, a pu, tout en constatant que l'étude fiscale remise par le conseiller en investissements mentionnait « document non contractuel », annuler la vente pour dol.

Pour rejeter la demande de la banque, tendant à la condamnation in solidum de la SCI vendeur et du conseiller en investissements à titre de dommages-intérêts, d'une somme égale à l'indemnité de remboursement anticipé, l'arrêt d'appel retient qu'une telle indemnité ne constitue pas une rémunération attendue du prêt mais une pénalité contractuelle devenue inexistante du fait de l'annulation rétroactive du prêt et que le fait que les parties soient remises en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du prêt ne peut être assimilé à un remboursement anticipé pour un contrat en cours de validité. En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence du préjudice allégué par la banque, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 1382 du Code civil.