VEFA, défiscalisaton. L'autorisation d'EHPAD non accordée, conséquences

Suivant acte reçu le 14 janvier 2008 par Y, notaire, la SCI Tamaris a vendu à M. X, qui souhaitait réaliser, avec le financement de la société Crédit foncier de France, un investissement locatif bénéficiant de dispositions légales de réduction d'impôt, trois lots d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, sur lesquels ce dernier avait consenti un bail commercial à la société Méditerranée seniors ; qu'il était stipulé que les biens faisaient partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence pour étudiants et de résidence médicalisée de type établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ; l'acte authentique contenait, en outre, un contrat de prêt consenti à M. X par la banque ; le délai de livraison n'a pas été respecté et la SCI n'a pas obtenu l'autorisation administrative prescrite pour l'ouverture d'un EHPAD ; M. X a assigné la SCI et son administrateur judiciaire en résolution du contrat de vente, et le notaire en responsabilité et en indemnisation.

1/  La SCI et la banque ont soutenut que le moyen par lequel M. X prétend que le préjudice financier et fiscal qu'il invoque est constitué par une perte de chance est irrecevable, en ce qu'il serait contraire à ses conclusions d'appel.

Mais devant la cour d'appel, M. X demandait la confirmation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution du contrat de vente, ainsi que l'allocation de dommages-intérêts en réparation, à titre principal, de son préjudice financier et fiscal, et, à titre subsidiaire, d'une perte de chance de bénéficier du statut de loueur meublé professionnel et des avantages qui y sont attachés ; le moyen formulé par M. X, qui n'est pas contraire à ses propres écritures, est recevable.

2/ Pour rejeter la demande de garantie formée par M. X contre le notaire en paiement d'une certaine somme à titre de dommages-intérêts du chef de la perte de crédit d'impôt et de la perte de loyers défiscalisés, l'arrêt retient, par motifs propres, que la résolution de la vente litigieuse a pour conséquence de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées de ce contrat n'avaient jamais existé, et non de réserver aux parties une situation meilleure ; il ajoute, par motifs adoptés, que M. X.a fait le choix de solliciter la résolution de la vente, ce qui le prive de facto des gains futurs de son investissement, lesquels ne constituaient qu'une chance de gains sans caractère certain.

En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI avait manqué à son obligation contractuelle de livraison de biens dépendant d'un EHPAD et que la résolution de la vente ne faisait pas obstacle à la condamnation du vendeur professionnel au paiement de dommages-intérêts au profit de l'acheteur, même dans le cas où le dommage invoqué aurait été constitué par une perte de chance, la cour d'appel a violé l'art. 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

3/  Pour rejeter les demandes en garantie de M. X dirigées contre le notaire, l'arrêt d'appel retient que les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser, à la simple lecture des documents que ce dernier avait en sa possession, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente, que les biens vendus ne faisaient pas partie d'un ensemble immobilier à usage de résidence médicalisée pour personnes âgées EHPAD et qu'en outre, il n'appartenait pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration de la SCI, retranscrite dans cet acte, concernant la destination en EHPAD des biens vendus.

En statuant ainsi, alors que le notaire rédacteur de l'acte était tenu d'éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques, eu égard au but poursuivi par celui-ci, la cour d'appel a violé l'arti. 1382, devenu 1240 du code civil.