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Le 16 juin 2005
L'ordonnance du 8 juin 2005, prise en application de la loi d'habilitation du 9 décembre 2004 en vue de la simplification du droit, normalise les états, diagnostics et constats que tout vendeur doit fournir à son acquéreur lorsqu'il vend une maison ou un appartement. Actuellement, ces documents existent pour l'amiante, le plomb dans les peintures, les termites, ou les risques technologiques et naturels. D'autres sont prévus par la loi mais sont en attente de mesures d'application, comme le diagnostic de l'installation gaz ou celui de performance énergétique et bientôt celui de l'installation électrique, le certificat de raccordement au réseau collectif ou le certificat établissant le respect des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif. Désormais, tous ces documents s'inscriront dans un dossier global, appelé dossier de diagnostic technique, et dont le contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations et situations locales. Le nouveau texte - qui a force de loi - ne crée aucune obligation nouvelle mais regroupe et organise les obligations multiples existant à l'heure actuelle. Vendeurs et acquéreurs devraient y trouver un certain confort à défaut de plus d'informations pour les acheteurs. Ce dossier de diagnostic technique ne remplacera pas les états, diagnostics et constats existants mais remplira la fonction de de dossier récapitulatif de tout ce qui doit être fourni aux fins de l'annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente" (en cas de vente publique par adjudication au cahier des charges), et qui devra comporter: - le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique, actuellement dans les seuls départements déclarés à risques et bientôt partout, mais limité aux immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949; - l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code, pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997; - l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 nouveau du Code de la construction et de l'habitation (CCH) (article créé par la même ordonnance) lorsque l'immeuble ou la maison sont situés dans une zone délimitée comme "à risques"; - l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du même code (article créé par la même ordonnance) lorsque le décret d'application, pour le moment suspendu à la demande du ministère du logement, sera publié; - l'état des risques naturels et technologiques prévu à l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret; - le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du CCH. Rappelons que l'annexe se fait, quand il y a un avant-contrat, à cet avant-contrat (promesse de vente ou compromis) mais non à l'acte notarié où elle est cependant réitérée. La sanction de la non fourniture pour le vendeur est pour les quatre premiers (plomb, amiante, termites et installation gaz) l'impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (articles 1641 et suivants du Code civil), et pour le cinquième, l'état des risques technologiques et naturels, la possibilité pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Enfin l'ordonnance précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le sixième (diagnostic de performance énergétique) qui n'a qu'une valeur informative. La durée de validité des quatre premiers et du sixième documents sera fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic. Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. Si le constat relatif à l'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique. L'ordonnance vise aussi les opérateurs qui réalisent les états, constats et diagnostics obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter, avec pour objectif de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et surtout les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles. Un décret fixera les niveaux d'exigence relatifs à la compétence et à l'organisation de ces "experts", déclinés ensuite en "référentiels de compétences" adaptés à chaque type d'état ou de constat. Le texte comporte également des exigences relatives à l'obligation d'assurance, seule véritable garantie pour les acquéreurs en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Les dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs sont reprises et harmonisées: l'intervenant ne doit avoir "aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés". Référence: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=SOCX0500056R€- Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction€€