Vente d'un immeuble et des meubles le garnissant

La règle L’article 735 du Code général des impôts (CGI) - ancien article 732 - dit que : "Lorsqu’un acte translatif de propriété ou d’usufruit comprend des meubles et des immeubles, le droit d’enregistrement est perçu sur la totalité du prix, au taux réglé pour les immeubles, à moins qu’il ne soit stipulé un prix particulier pour les objets mobiliers et qu’ils ne soient désignés et estimés, article par article, dans le contrat." Cette disposition a pour but de dégager la valeur pour laquelle l’immeuble entre dans le prix réel et de permettre à l’Administration fiscale de provoquer l’expertise de cet immeuble et de vérifier la véritable nature des meubles décrits, car attention, la formule est possible, à condition qu’il s’agisse de vente de véritables biens mobiliers et non par exemple de meubles attachés à l’immeuble par destination; dans ce cas, les meubles, immeubles par nature ou par destination, doivent être évalués distinctement et séparément (pour les immeubles par destination), mais ils sont assujettis aux taxes. Exclusion des immeubles par destination Les articles 524 et 525 du Code civil définissent les immeubles par destination. Ce sont: - les objets que le propriétaire d’un fonds (au sens de foncier: un immeuble) y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds; - les objets que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. Pour qu’il y ait immobilisation selon le premier critère, les conditions suivantes doivent être remplies d’après la jurisprudence et la doctrine: 1/ l’immeuble et le meuble doivent appartenir à la même personne; 2/ le meuble doit être placé dans l’immeuble pour le service et l’exploitation de cet immeuble; 3/ l’affectation du meuble doit être faite au service de l’immeuble et non de la personne du propriétaire de l’immeuble; 4/ le meuble ainsi affecté doit être nécessaire au service et à l’exploitation de l’immeuble et constituer un accessoire indispensable. Pour qu’il y ait immobilisation selon le second critère, il faut se référer à l’article 525 du Code civil. Le seul exemple à retenir de la loi est celui de la statue placée dans une niche pratiquée exprès pour la recevoir. S’il y a incorporation au fonds, ce meuble devient immeuble par nature. La loi et la jurisprudence retiennent que les peintures, tapisseries, glaces, ornements muraux incrustés dans les boiseries sans faire corps avec elles sont des immeubles par destination, exemple: tapisseries et tentures clouées sur des châssis de bois encastrés dans les boiseries. Des tapisseries sont immeubles par destination lorsque la moulure disposée le long de la cloison est interrompue à l’endroit qu’elles occupent. De même, des tapisseries spécialement adaptées aux dimensions des places qu’elles occupaient dans leurs encadrements scellés aux murs, présentant des faits matériels d’adhérence apparente et durable sont des immeubles par destination. Une cuisine spécialement aménagée pour une pièce particulière de la maison est un immeuble par destination, de même les installations et équipements sanitaires de salles de bains, dès lors qu’ils ne peuvent être retirés sans gros travaux et sans que ces éléments puissent ensuite être utilisés ailleurs. Bien entendu les meubles devenus immeubles par nature sont, comme les immeubles par destination, assujettis aux droits relatifs à la vente d’immeuble. En pratique Lorsque la vente d'un immeuble intervient, elle ne porte, sauf convention contraire, que sur l'immeuble compris les immeubles par destination. Aussi l'aliénation d'un immeuble ne saurait comprendre, à défaut de stipulation contraire, les meubles la garnissant qui demeurent donc la propriété du vendeur, sans qu'il y ait lieu de faire de réserve particulière à ce sujet. Les parties peuvent donc convenir soit de la vente d'une maison (ou appartement) "meublée" ou "avec le mobilier la garnissant" ou encore "avec tout ce qui s'y trouve", auxquels cas la vente porte aussi sur les meubles meublants (article 535, alinéa 2, du Code civil) ou certains d'entre eux. Selon l'article 536 du Code civil, la vente d'une maison "avec tout ce qui s'y trouve, ne comprend pas l'argent comptant, ni les dettes actives et autres droits dont les titres peuvent être déposés dans la maison, tous les autres effets mobiliers y sont compris". En pareil cas, il y a lieu de rechercher, d'après les circonstances de l'affaire, quels sont les objets mobiliers intégrés à la vente (Cour d'appel de Paris, 22 décembre 1911). Lorsque l'acquéreur revendique des papiers et documents historiques se trouvant dans l'immeuble vendu, il y a lieu d'apprécier si étant donné leur nature et l'intention probable des parties celles-ci ont ou non entendu les exclure de la vente (Cour d'appel de Paris, même décision). La règle fiscale veut que les droits de mutation (droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière) soient dus sur la totalité du prix. Toutefois, selon l'article 735 du Code général des impôts ci-dessus mentionné, les droits ne sont pas dus sur le prix du mobilier si ce mobilier est décrit et estimé, article par article, dans le contrat de vente. Il y a dès lors deux prix, l'un pour le bien immobilier, l'autre pour le mobilier. L'acte de vente doit aussi rapporter obligatoirement ces deux prix. La règle s'appliquera aussi dans le cas de vente de maison "meublée", de vente de maison "avec le mobilier" ou de vente de la maison "avec tout ce qui s'y trouve".Références: €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CGIMPO00.rcv€- Code général des impôts€€ €€http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv€- Code civil€€