Vente d'une maison fissurée : qui est responsable ?

Suivant acte notarié du 20 juillet 2007, un particulier a vendu, au prix de 98'000 euro, par l'intermédiaire d'un agent immobilier une maison d'habitation atteinte de fissures anciennes.

Un jugement irrévocable du 25 septembre 1997 avait admis le principe de sa démolition et de sa reconstruction en raison des désordres compromettant la solidité de l'immeuble et du refus de délivrance du certificat de conformité.

Se plaignant de l'apparition de nouvelles fissures et de déformations du gros oeuvre, les acquéreurs ont, après expertise, assigné en garantie des vices cachés le vendeur et le notaire. Le vendeuri a appelé l'agent immobilier en garantie.

D'une part, les juges du fond déclarent l'action des acquéreurs bien fondée et condamnent le notaire et l'agent immobilier à supporter 10 % chacun des sommes mises à la charge du vendeur.

Pour la Cour de cassation, les juges du fond ayant constaté que le notaire avait omis de joindre à l'acte de vente le jugement du 25 septembre 1997, qui devait permettre aux acquéreurs de prendre connaissance de l'ampleur réelle du sinistre telle que relevée par l'expert et des préconisations de démolition et de reconstruction retenues pour y remédier, la cour d'appel a pu retenir la responsabilité du notaire dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

Par ailleurs, en ayant retenu que l'agent immobilier avait seulement mentionné dans la promesse de vente que les acquéreurs avaient pris connaissance du sinistre résolu relatif à des fissures et que le dossier avait été clôturé sans solliciter du vendeur plus d'information et de justificatif et sans effectuer plus de recherches, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que l'agent immobilier avait failli à ses obligations et que sa responsabilité devait être retenue dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée.

D'autre part, la cour d'appel condamne le vendeur à indemniser les acquéreurs à hauteur de 238'291 euro au titre de la restitution d'une partie du prix d'achat de la maison et du coût de la démolition et de la reconstruction, outre les préjudices divers en retenant qu'en application de l'art. 1645 du code civil, les acquéreurs ont choisi de conserver l'immeuble et que le vendeur, qui connaissait les vices affectant le bien, est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.

Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que la restitution d'une partie du prix de vente et l'indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l'une et l'autre la perte de l'utilité de la chose, la cour d'appel a violé le principe susvisé.

Enfin, la cour d'appel condamne le notaire et l'agent immobilier à supporter chacun 10 % des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la somme de 60'000 euro au titre de la restitution de la partie correspondant au coût de la maison hors terrain, [en retenant] que la faute du notaire et de l'agent immobilier ont chacune produit le dommage à concurrence de 10 %.

La Cour de cassation, au visa de l'art. 1644 du Code civil selon lequel l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rescisoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), juge qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'art. 1644.