Vente d'une maison à Mathieu et Candy. Immeuble vulnérable aux phénomènes de sécheresse. Nullité de la vente

M. Mathieu R. et Mme Candy M. épouse R. ont, par acte notarié en date du 6 février 2015, conclu avec la Sci Azur Concept 31 un contrat de vente sous conditions suspensives concernant une maison d'habitation située [...], pour un prix de 190.000 EUR.

Le 27 avril 2015, le vendeur s'est engagé à prendre en charge à ses frais les travaux de mise aux normes de la fosse septique, de pose du compteur d'eau, outre, durant cette période, la consommation d'eau réalisée.

L'acte de vente définitif a été passé le 5 mai 2015.

Toutefois, des désordres ont été allégués par M. et Mme R. dans le courant de l'été 2015 :

- des fissures sur les façades extérieures, et à l'intérieur,

- le réseau d'évacuation des eaux usées non conforme aux normes,

- la fosse septique affaissée,

- un dysfonctionnement des climatiseurs réversibles,

- la plomberie intérieure incomplète.

Le vendeur professionnel d’un immeuble ne peut se prévaloir d’une clause exonératoire de garantie des vices cachés. Tel est le cas de la SCI venderesse déployant une activité de propriété et gestion immobilière qui a acquis le bien aux enchères pour le diviser en lots.

L’expertise enseigne que les fissures affectant l’immeuble préexistaient à la vente, et sont causées par des vices de l'immeuble, et notamment des malfaçons dans les fondations et les élévations, rendant l’immeuble sensible aux phénomènes de sécheresse, lesquels ne sont cependant pas la cause déterminante de ces fissures. Ces vices affectent la solidité de l'immeuble et le rendent impropre à l'usage auquel on le destine. Elles étaient indécelables au moment de la vente du fait des travaux de peinture et d’enduisage réalisés par le vendeur. Le vendeur est donc tenu de la garantie des vices cachés du fait des fissures antérieures à la vente et celles survenues postérieurement et qui procèdent de la même cause.

Si un examen visuel depuis le sol est suffisant pour un professionnel pour se rendre compte d'une pente de toiture deux fois moindre au minimum réglementaire, s'agissant d'une maison de plain-pied, sans étage, l’acquéreur est un simple profane qui ne pouvait se rendre compte de la pente de toiture insuffisante. Ce vice doit donc être considéré comme caché et nécessairement antérieur à la vente s’agissant d’un vice de construction. Il en va de même de la non-conformité de l’isolation thermique. Ces vices rendent l’immeuble impropre à sa destination, de sorte que la garantie des vices cachés est due à ce titre.

Le vendeur de l’immeuble tenu de la garantie des vices cachés doit indemniser l’acquéreur au titre des travaux de confortement de la construction, de reprises des désordres, en ce compris ceux apparus après la vente, mais procédant de la même cause, ainsi qu’au titre des travaux de remise en état et de réparation des dommages causés à la propriété voisine par les travaux.

Le vendeur doit également indemniser l’acquéreur au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation des travaux. L’acquéreur avait connaissance de l’existence d'un assainissement de type individuel et de la nécessité de procéder à une mise aux normes, au titre laquelle le vendeur lui a alloué une somme de 2.000 EUR.