Selon acte du 28 juillet 2008 reçu par la société notaire [...], M. J a vendu à la société Etocha un pavillon d'habitation situé à [...],. Ce pavillon, élevé sur deux niveaux, comportait cinq appartements et un studio donnés en location.
Les locataires des deux appartements situés à l'entresol ayant fait un signalement, l'enquête réalisée en octobre 2012 a révélé que ces appartements étaient impropres à l'habitation en raison de leur non-conformité à la réglementation relative à la hauteur sous plafond, aux ouvertures et à la lumière naturelle, ainsi qu'à leur état d'insalubrité du fait de la présence d'humidité sur le mur extérieur, l'absence de chauffage dans une salle de bains, le ruissellement et des infiltrations d'eau dans les pièces d'eau. Il a été notifié à la société Etocha deux arrêtés préfectoraux du 24 juin 2013 la mettant en demeure de cesser la mise à disposition de ces appartements.
Suite à une demande de permis de construire en vue de réaliser les travaux de mise en conformité, la société Etocha a été informée que le bâtiment était à l'origine une maison individuelle, qu'aucune demande de changement de destination en vue de sa transformation en immeuble collectif d'habitation n'avait été déposée et que ce changement de destination imposait la création de places de stationnement. Le certificat d'urbanisme lui a été refusé.
Après expertise, la société Etocha a assigné sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à l'obligation de délivrance M. J, ainsi que la société Vitry 4 qui a réalisé les travaux de transformation avant de revendre l'immeuble à ce dernier et, sur le fondement d'un manquement à son obligation d'information, la société Flusin-Miralles-Estève, aux fins de réduction du prix de vente et d'indemnisation de ses préjudices.
La société Etocha s'est ensuite désistée de sa demande à l'encontre de M. J.
Par jugement du 21 juin 2018, le Tribunal de grande instance de Créteil a débouté la société Etocha de ses demandes.
Appel a été relevé.
Pour la cour d'appel ill résulte des pièces versées aux débats que l'immeuble litigieux, destiné à la location, est composé de plusieurs appartements dont deux ont été déclarés impropres à l'habitation par arrêtés préfectoraux du 24 juin 2013 d'une part en raison de leurs caractéristiques (locaux semi-enterrés, hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres, éclairage naturel insuffisant), d'autre part en raison de leur insalubrité (présence d'humidité et absence de chauffage dans la salle d'eau pour les deux appartements, présence d'infiltrations et plafonds de la cuisine et de la salle d'eau dégradés pour l'un des deux appartements).
Si ces vices rendent l'immeuble, destiné à la location, impropre à sa destination puisqu'ils interdisent la location de ces deux appartements sans procéder à d'importants travaux de mise aux normes, il ne s'agit cependant pas de vices cachés puisque c'es notamment par leur nature (locaux semi-enterrés, hauteur sous plafond insuffisante, éclairage naturel insuffisant, absence de système de chauffage dans les salles d'eau) que ces appartements sont impropres à l'habitation au regard des règles sanitaire et de santé publique.
Il convient de rejeter la demande de la société Etocha contre la société Vitry 4.
Par ailleurs la cour a statué sur la responsabilité du notaire.
Compte tenu des déclarations du vendeur indiquant n'avoir pas effectué de travaux dans l'immeuble ainsi que des termes de la lettre de l'architecte, mentionnée dans l'acte de vente entre la société Vitry 4 et M. J, attestant que des travaux avaient été réalisés régulièrement et conformément aux règles de l'art par la société Vitry 4, le notaire, qui n'était pas tenu de se rendre sur les lieux et de procéder à des vérifications personnelles, n'a pas manqué à ses obligations d'information et de conseil envers la société Etocha.
La demande formée contre lui n'est donc pas fondée.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 6 mars 2020, N° de RG 18/197757