Vicissitudes autour d'une voie de circulation privée dans l'indivision

Par acte notarié passé devant maître Marie-Eve R.-S., notaire à Divonne les Bains, le 20 novembre 2015, M. Vladislav A. et Mme Irina K., épouse A., ont acquis auprès de M. U. T. et Mme Sultan Y. épouse T. un ensemble immobilier constitué d'une maison d'habitation et du terrain attenant désignés au cadastre de la commune de Challex (Ain) sous la référence B n°1802 ainsi que du tiers indivis de la parcelle désignée sous le n°1878 à usage de chemin d'accès.

La parcelle B 1802 était issue de la division d'une parcelle plus grande, anciennement cadastrée section B N°231.

Le maire de la commune leur a interdit d'aménager la parcelle n° B 1878 en raison de son classement en zone A du PLU de la commune.

Par acte d'huissier du 15 mai 2018, les époux A. ont en conséquence fait assigner leurs vendeurs, M. U. T. et Mme Sultan Y. épouse T., ainsi que Maître R.-S., notaire rédacteur de l'acte de vente, devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse en indemnisation de leur préjudice, action qu'ils ont fondée sur la garantie des défauts cachés.

Appel a été relevé de la décision de première instance

Les parties à la vente s'étaient en l'espèce accordées sur la vente d'une parcelle avec une maison, mais également, en indivision avec leurs voisins acquéreurs des parcelles voisines, d'une bande de terrain longeant les différentes parcelles et aménageable en voie de circulation. Or il est apparu que les travaux d'aménagement du terrain sont incompatibles avec son classement en zone agricole et qu'il était envisagé que le terrain d'assiette fasse l'objet d'un emplacement réservé à la réalisation d'un rond-point, la SAFER ayant exercé son droit de préemption sur ce terrain. Il en résulte, non pas un vice caché rendant le bien impropre à sa destination, mais un défaut de conformité de la chose vendue par rapport aux prévisions du contrat.

Le vendeur a donc manqué à son obligation de délivrance. Le vendeur doit en conséquence indemniser l'acheteur à hauteur de 72.000 EUR au titre de la dévalorisation de la propriété et de 5.000 EUR au titre du préjudice moral.

En outre, le notaire chargé de la transaction se devait à l'évidence d'attirer l'attention de l'acheteur sur les conséquences du classement de la parcelle litigieuse en zone agricole. Son défaut d'information est à l'origine d'une perte de chance de ne pas contracter de 80%. Le notaire est donc condamné in solidum avec le vendeur et dans cette proportion au paiement des indemnités accordées à l'acheteur.