Le syndic doit appliquer la clé de répartition des charges

En statuant ainsi, sans rechercher si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.
La SCI Solferino est propriétaire des lots n° 18, composé d'un bureau au rez-de-chaussée du bâtiment A, et n° 47, formé du hangar constituant le bâtiment B de la copropriété ; ayant assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble... à Boulogne-Billancourt (le syndicat) en annulation de certaines décisions d'une assemblée générale des copropriétaires, celui-ci lui a réclamé à titre reconventionnel le paiement d'un arriéré de charges et des dommages-intérêts.

1/ Ayant relevé que la SCI critiquait les décisions relatives aux boîtes aux lettres du bâtiment A, adoptée par la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, au portail d'accès au passage voiture permettant d'accéder au bâtiment B adoptée par la résolution n° 35 de l'assemblée générale du 22 juin 2004, et à la nouvelle refonte du règlement de copropriété, adoptée par les résolutions 16 et 17 de l'assemblée générale du 28 juin 2007, et retenu que celles-ci étaient des décisions au sens de l'art. 42 alinéa 2 de la loi du 10 juill. 1965, qui ne pouvaient être contestées que dans les deux conditions prévues à cet article, la cour d'appel a pu débouter la SCI de ses demandes à ce titre.

2/ Au visa de l'art. 1134 du Code civil, ensemble les art. 10 et 11 de la loi du 10 juill. 1965 :

Pour accueillir la demande du syndicat, l'arrêt d'appel retient qu'il résulte du relevé général des dépenses pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2004 que l'état des charges mentionne que 60 % des charges communes des bâtiments A et B sont réparties entre tous les copropriétaires et 40 % de ces charges sont réparties entre les copropriétaires du bâtiment A alors que le règlement de copropriété prévoit que la totalité de ces charges communes, regroupées dans une clé "1", doit être répartie sur l'ensemble des lots concernés au prorata de leurs tantièmes, mais que cette anomalie présente un caractère isolé, n'étant constatée que sur cet unique relevé, et que compte tenu de ce caractère isolé, il ne peut en être déduit que la réparation des charges au sein de la clé 1 est irrégulière, qu'elle aurait dû faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale et qu'elle est faite par le syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, mais qu'il s'agit d'une simple erreur comptable, et qu'en outre la SCI ne justifie pas du montant des charges contesté sur le fondement de cette erreur, qui ne peut compte tenu de son caractère isolé, entraîner le remboursement des charges sur dix ans.

{{En statuant ainsi, sans rechercher si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.}}

3/ Et au visa des art. 1134 du Code civil et 10 de la loi du 10 juill. 1965 :

Pour accueillir la demande du syndicat, la cour d'appel retient que, s'agissant des primes d'assurances, le règlement de copropriété du 17 juill. 1992 prévoit en sa section 6 que "en application des stipulations ci-dessus, l'immeuble fera l'objet d'une police globale multirisque couvrant son ensemble, tant en ses parties communes que privative. Dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges. A défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporté à ce titre par tous les copropriétaires", que le principe posé par le règlement de copropriété ne consiste donc pas en un principe de solidarité entre tous les copropriétaires, mais en un principe de spécialisation des charges, et qu'en conséquence, la répartition de cette charge en clés 10 et 11 n'est pas contraire au règlement de copropriété.

En statuant ainsi, sans rechercher si l'assureur avait déterminé les quote-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.