Cession d'un fonds de commerce dans une copropriété horizontale

Le vendeur n'a pas informé le cessionnaire de l'action oblique en résiliation du bail, intentée par la copropriété, pour troubles de voisinage causés par le stationnement irrégulier des clients du club de sport
L'ensemble immobilier ' Parc des Beaumettes' est régi par un règlement de copropriété du 11 févr. 1959 le divisant en sept lots privatifs destinés à recevoir chacun un immeuble en copropriété géré par un syndicat de copropriétaires distinct.

Les six immeubles en copropriété édifiés sur les lots privatifs sont les suivants :

le PLEIN CIEL

les OLIVIERS

le MIRAMAR

le BELLEVUE

le PANORAMIC

l'HORIZON

Le septième lot portant le numéro 2 actuellement cadastré KW n° 6 est devenu inconstructible et a été laissé à l'état naturel.

Les voies desservant les immeubles et les réseaux sont des parties communes gérées par le syndicat des copropriétaires horizontal Parc des Beaumetttes.

Par acte sous seing privé du 4 déc. 1995, la SARL PANORAMA a donné à bail commercial à la SARL JC CONSEIL devenue SARL AZUR FITNESS CLUB huit lots de l'immeuble PLEIN CIEL dont le lot 653 constitué de 8 places de parking externes au niveau du rez de chaussée situés devant le perron d'entrée, à usage exclusif de 'centre de remise en forme et activités complémentaires'.

Le stationnement des clients de la salle de sport à l'intérieur du Parc des Beaumettes constitue depuis lors un problème récurrent.

Le contrat de vente d'un fonds de commerce de salle de sport doit être annulé pour réticence dolosive du vendeur. Le fonds de commerce est situé dans un ensemble immobilier en copropriété horizontale.

Dans l'acte de cession, le cédant a informé le cessionnaire qu'un litige était en cours avec la copropriété au sujet d'un terrain attenant, qui n'est pas compris dans la vente. Il n'a pas informé le cessionnaire de l'action oblique en résiliation du bail, intentée par la copropriété, pour troubles de voisinage causés par le stationnement irrégulier des clients du club de sport. Il en ressort que le vendeur du fonds de commerce a sciemment induit en erreur l'acquéreur sur un élément déterminant de son consentement tel que s'il l'avait connu il n'aurait pas contracté, l'action en résiliation de bail pour trouble anormal de voisinage constituant un aléa important concernant la pérennité du fonds en ce qu'elle touche à la fois le bail et la clientèle.

Par suite de l'annulation de la vente, le cédant doit restituer l'intégralité du prix de vente (320.000 EUR) sans pouvoir demander une diminution de la somme à restituer puisque la preuve n'est pas apportée d'une perte de valeur du fonds depuis la cession. Par ailleurs, le vendeur doit rembourser à l'acquéreur les frais liés à la vente et le coût d'acquisition de matériels et d'aménagement, à hauteur de 148.061 EUR.