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Le 02 juillet 2014
Le refus opposé par l'appelante met ainsi en péril l'intérêt commun en faisant perdre aux indivisaires l'opportunité de vendre la propriété dans des conditions très satisfaisantes alors que le résultat d'une vente par licitation est extrêmement aléatoire
Jean H-L est décédé le 24 août 2001, laissant pour lui succéder son épouse séparée de biens, Françoise H, ainsi que cinq enfants, Béatrice H-L, issue d'une première union, et Christian, René, Agnès et Nathalie, issus de son union avec Françoise H, en l'état d'un testament olographe en date du 11 déc. 1994 léguant à son épouse l'usufruit d'une propriété dénommée [...], et précisant que leurs quatre enfants, institués légataires universels, auraient la nue-propriété de ce bien par parts égales.
Françoise H veuve L est elle-même décédée le 5 déc. 2009.
La propriété de Roseval a été mise en vente et les époux D. ont formulé le 27 août 2013 une offre d'achat à hauteur de 1.375.000 euros que Mme Nathalie L épouse D a refusée, estimant le prix insuffisant.
Il y a lieu d'autoriser les co-indivisaires, en application de l'art. 815-5 du Code civil, à passer seuls l'acte de vente de la propriété au prix de 1.325.000 euro, et tenir cet acte de vente opposable à la co-indivisaire appelante.
Un premier notaire a évalué l'immeuble successoral à 1.750.000 euro en août 2010, tout en relevant son caractère inhabituel et difficile à comparer.
Un second notaire l'a estimé en décembre 2009 à 850.000 euro et a fourni un nouvel avis de valeur en octobre 2013 d'un montant de 890.000 euro, tenant compte du coût de rénovation et du marché immobilier turbulent.
Une agence mandatée en 2011 pour la vente au prix de 1.800.000 euro a effectué 11 visites sans recueillir d'offres. Outre une première offre d'achat en juill. 2012 pour 1.160.000 euro non acceptée, aucune autre offre n'a été présentée avant celle du couple acquéreur en août 2013 à hauteur de 1.375.000 euro, valable jusqu'à fin août 2013.
Suite au refus de l'appelante, Mme D, le couple a accepté de faire une nouvelle offre valable jusqu'au 6 sept. 2013 réduite à 1.335.000 euro puis une dernière offre valable jusqu'au 6 nov. 2013 réduite à 1.325.000 euro, reprise dans un compromis de vente signé le 20 déc. 2013 sous la condition suspensive que l'appelante renonce à la procédure d'appel.
Le couple a accepté de la maintenir sous réserve qu'un arrêt confirmatif soit rendu avant une date fixée. L'importance des travaux de modernisation et de rénovation à entreprendre est confirmée par un devis d'un montant de 610.000 euro. La co-indivisaire appelante n'établit pas la sous-évaluation du prix offert. L'offre d'achat apparaît au contraire intéressante au regard de l'état du bien et du marché actuel, d'autant qu'elle est faite sans recours à emprunt.
{{Le refus opposé par l'appelante met ainsi en péril l'intérêt commun en faisant perdre aux indivisaires l'opportunité de vendre la propriété dans des conditions très satisfaisantes alors que le résultat d'une vente par licitation est extrêmement aléatoire}}. La succession étant déficitaire, l'indivision ne peut faire face aux charges importantes d'entretien courant.
Jean H-L est décédé le 24 août 2001, laissant pour lui succéder son épouse séparée de biens, Françoise H, ainsi que cinq enfants, Béatrice H-L, issue d'une première union, et Christian, René, Agnès et Nathalie, issus de son union avec Françoise H, en l'état d'un testament olographe en date du 11 déc. 1994 léguant à son épouse l'usufruit d'une propriété dénommée [...], et précisant que leurs quatre enfants, institués légataires universels, auraient la nue-propriété de ce bien par parts égales.
Françoise H veuve L est elle-même décédée le 5 déc. 2009.
La propriété de Roseval a été mise en vente et les époux D. ont formulé le 27 août 2013 une offre d'achat à hauteur de 1.375.000 euros que Mme Nathalie L épouse D a refusée, estimant le prix insuffisant.
Il y a lieu d'autoriser les co-indivisaires, en application de l'art. 815-5 du Code civil, à passer seuls l'acte de vente de la propriété au prix de 1.325.000 euro, et tenir cet acte de vente opposable à la co-indivisaire appelante.
Un premier notaire a évalué l'immeuble successoral à 1.750.000 euro en août 2010, tout en relevant son caractère inhabituel et difficile à comparer.
Un second notaire l'a estimé en décembre 2009 à 850.000 euro et a fourni un nouvel avis de valeur en octobre 2013 d'un montant de 890.000 euro, tenant compte du coût de rénovation et du marché immobilier turbulent.
Une agence mandatée en 2011 pour la vente au prix de 1.800.000 euro a effectué 11 visites sans recueillir d'offres. Outre une première offre d'achat en juill. 2012 pour 1.160.000 euro non acceptée, aucune autre offre n'a été présentée avant celle du couple acquéreur en août 2013 à hauteur de 1.375.000 euro, valable jusqu'à fin août 2013.
Suite au refus de l'appelante, Mme D, le couple a accepté de faire une nouvelle offre valable jusqu'au 6 sept. 2013 réduite à 1.335.000 euro puis une dernière offre valable jusqu'au 6 nov. 2013 réduite à 1.325.000 euro, reprise dans un compromis de vente signé le 20 déc. 2013 sous la condition suspensive que l'appelante renonce à la procédure d'appel.
Le couple a accepté de la maintenir sous réserve qu'un arrêt confirmatif soit rendu avant une date fixée. L'importance des travaux de modernisation et de rénovation à entreprendre est confirmée par un devis d'un montant de 610.000 euro. La co-indivisaire appelante n'établit pas la sous-évaluation du prix offert. L'offre d'achat apparaît au contraire intéressante au regard de l'état du bien et du marché actuel, d'autant qu'elle est faite sans recours à emprunt.
{{Le refus opposé par l'appelante met ainsi en péril l'intérêt commun en faisant perdre aux indivisaires l'opportunité de vendre la propriété dans des conditions très satisfaisantes alors que le résultat d'une vente par licitation est extrêmement aléatoire}}. La succession étant déficitaire, l'indivision ne peut faire face aux charges importantes d'entretien courant.
Référence:
Référence:
- Cour d'appel de Paris, Pôle 3, Ch. 1, 9 avril 2014, RG N° 13/21782