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Le 27 octobre 2005
Si l'une des méthodes décrites ici est celle utilisée à l'Office notarial de Baillargues, de nombreux exemples et quelques uns des conseils qui suivent sont extraits de l'ouvrage "La Copropriété" de M. François Givord, M. le professeur Claude Giverdon et M. le conseiller honoraire à la Cour de cassation Pierre Capoulade (2005-2006, éditeur Dalloz, collection Dalloz Action). Le statut de la copropriété résulte de deux textes, bien connus des praticiens: - la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, - le décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes ont subi et subissent de nombreuses modifications, mais celles-ci concernent surtout ce que nous appelons le domaine imposé du statut, c'est-à-dire les dispositions ayant un caractère impératif avec comme corollaire l'interdiction de toute dérogation A côté de ces dispositions, il existe un domaine libre dans lequel les rédacteurs du règlement de copropriété disposent d'une marge d'initiative non négligeable. Celle-ci, en effet, peut s'exercer dans différents domaines. Il y a d'abord les clauses que le statut reconnaît expressément comme relevant du règlement, acte contractuel, et, par ailleurs, un certain nombre de dispositions du statut dont l'aménagement est possible. Les auteurs précités établissent alors une différence entre : Les dispositions propres au règlement de copropriété, lequel, selon la loi (article 8): - distingue les parties privatives et les parties communes; - détermine la destination des unes et des autres ; - détermine la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot; - détermine les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes; - fixe la répartition des charges communes, spécialement en précisant la distinction entre les charges générales et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun; - peut prévoir des dispositions particulières en vue de la reconstruction de l'immeuble. Et les dispositions du statut ouvrant des possibilités d'aménagement. Par exemple, en se référant à la loi: - celle de l'article 22, alinéa 1: le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales (possibilité en fait très limitée), - celle de l'article 24, alinéa 2: la mise à la charge de certains copropriétaires seulement de dépenses d'entretien ou de fonctionnement et limitation à ces copropriétaires du droit de vote sur ces dépenses. Et en se référant au décret: - celles de l'article 9, alinéas 2 et 3: stipulation d'un délai plus long pour la convocation des assemblées générales et fixation du lieu de réunion (peu usitée), - celle de l'article 22: fixation des règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, - celle de l'article 24, alinéa 3: désignation de représentants du syndicat secondaire au conseil syndical du syndicat principal, - celle de l'article 36 qui s'interprète dans le sens de la possibilité de stipuler un intérêt moindre pour les sommes dues au syndicat. Ainsi que celle relative à la constitution d'un fonds de réserve (article 35). Une disposition est imposée, celle selon laquelle, s'agissant du syndicat coopératif, le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion (article 14, alinéa 2, de la loi). Le domaine libre Le domaine libre est défini plus haut, en ses deux parties. L'espace de liberté certes est limité mais il recouvre l'essentiel des caractéristiques de la copropriété et de ses particularités (distinction des parties privées et des parties communes, règlement d'usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, état de répartition des charges et des amendements au statut estimées opportunes par le rédacteur). Quant à l'état descriptif de division, il n'a rien de contractuel; s'il est toléré qu'il se trouve dans le même acte que le règlement de copropriété, il doit apparaître de façon très distincte (article 3, 2e alinéa, du décret), ce qui n'interdit pas que, dans le règlement de copropriété, il soit renvoyé à l'état descriptif de division en particulier pour la détermination de la quote-part des parties communes et pour la destination des lots. Le domaine imposé Quant au domaine intangible, il serait trop long d'en faire l'inventaire complet. Ici aussi nous citerons des exemples relevés dans l'ouvrage précité: - Interdiction de prévoir le partage ou la licitation forcée des parties communes et des droits qui y sont accessoires (article 6 de la loi). - Présomption de mitoyenneté des cloisons ou murs, séparant les parties privatives et non comprises dans le gros uvre (article 7 de la loi). - Participation aux charges dans les conditions prévues par l'article 10 alinéas 1er et 2, de la loi. - Caractère obligatoire du syndicat (article 14 de la loi). - Nomination et révocation du syndic (articles 17 et 25 de la loi). - Pouvoirs et obligations du syndic (articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi). - Attribution des voix au sein des assemblées générales, réglementation du mandat (articles 22 et 23 de la loi). - Conditions de majorité et pouvoirs des assemblées générales (articles 24 et suivants de la loi). Etc. Trois méthodes en pratique L'état des possibilités étant fait, le rédacteur va avoir le choix entre trois méthodes: 1/ La plus classique, mais la plus dangereuse: faire l'amalgame entre les deux types de dispositions avec, en ce qui concerne, celles du domaine imposé un texte "inspiré" par la loi et le décret. La méthode est dangereuse car le texte ne permet pas la moindre entorse, c'est-à-dire le moindre écart par rapport à la loi et au décret, s'agissant de dispositions d'ordre public. De plus, au rythme des modifications des deux textes fondamentaux, le règlement de copropriété ne sera à jour que quelques mois et ainsi le syndic et les copropriétaires traîneront un texte obsolète et, pour les copropriétaires, ne leur donnant pas une information exacte sur le statut auquel ils sont soumis. 2/ Distinguer, dans le règlement de copropriété entre stipulations contractuelles et dispositions d'ordre public, celles-ci étant énoncées par le rappel littéral des articles de la loi et/ou du décret. La méthode est bien moins dangereuse que la première, mais le copropriétaire devra lire en parallèle le règlement et les textes législatif et réglementaire. 3/ La méthode de l'Office notarial de Baillargues consistant à rapporter sous un document annexé à l'acte du règlement les dispositions de la loi et du décret auxquelles chapitre par chapitre le règlement de copropriété renvoie. Le règlement, aux mêmes chapitres, rapporte les éventuels amendements autorisés et précise qu'au cas de modification d'ordre législatif ou réglementaire, les nouvelles dispositions d'ordre public se substitueront de façon automatique aux dispositions énoncées à l'origine. Par ailleurs, l'Office notarial s'engage à tenir un texte actualisé à la disposition des syndics et copropriétaires. Cette dernière méthode est utilisée depuis plus de douze années, sans contentieux ni réelle critique. Elle permet de circonscrire le règlement contenu dans l'acte notarié à son sujet, la contractualisation autorisée.