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Le 29 mai 2012
Le notaire s'étant acquitté de ses obligations de conseil et aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dans la rédaction de l'acte de vente litigieux, le jugement, qui en a décidé autrement, ne pourra qu'être infirmé de ce chef et la SCI L déboutée de ses demandes formées contre lui
Le notaire appelant fait essentiellement valoir qu'il a parfaitement exécuté son obligation de conseil, ce qui ressort de son acte, dans lequel sont rappelées les dispositions légales, et du fait que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997 a été remis aux parties le jour de la signature et qu'elles l'ont signé, qu'il n'a pas à vérifier le travail du géomètre ni la superficie, que c'est le vendeur qui, malgré son avertissement, n'a pas voulu procéder à un métré conforme, raison pour laquelle il a refusé d'annexer à son acte le plan de l'architecte qui avait transformé les locaux pour les rendre habitables, qu'il n'y a pas de contradiction dans l'acte dès lors qu'il a, tout au contraire, rappelé la loi Carrez et n'a exclu la garantie que pour le reste des surfaces; que le tribunal s'est fourvoyé sur les demandes de la SCI L, vendeur, qui n'a demandé que la garantie du notaire et n'a pas évoqué une perte de chance alors qu'il n'y a pas de préjudice, la restitution de la moindre mesure n'en n'étant pas un, et cette demande, nouvelle, ne pouvant être formulée pour la première fois en appel et alors que, en présence d'un métrage inférieur, les acquéreurs auraient négocié le prix à la baisse ; que le lien de causalité n'existe pas dans la mesure où la précision de la surface vient du vendeur qui a indiqué avoir transformé le bien.
À rebours la SCI L approuve le jugement quant à la responsabilité du notaire dont elle souligne qu'il ne l'a pas incitée à recourir à un métré fait par un professionnel mais a refusé d'annexer le plan de l'architecte qui montrait les transformations opérées et a conseillé seulement d'arrondir au m² inférieur alors qu'il avait rédigé le règlement de copropriété et procédé à toutes les ventes de l'immeuble, qu'il aurait dû s'apercevoir que le lot 154 avait une surface identique à celle d'origine alors qu'il avait fait l'objet de transformations; que, s'agissant du préjudice, elle soutient qu'il est certain que, pleinement avertie, elle aurait fait procéder à un métré conforme et aurait pu vendre au prix convenu du fait des "nombreux avantages" et de "la rareté du bien"; qu'elle a perdu une chance de vendre à un prix identique compte tenu des qualités du bien, cette demande n'étant pas nouvelle car il appartient au juge de requalifier les prétentions.
La cour d'appel considère que le notaire soutient à juste raison que son obligation de conseil relative à la surface du bien vendu se limite à informer les parties sur les dispositions légales et les conséquences d'un mesurage inexact, n'ayant pas à se rendre sur place pour s'assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ni à contraindre les vendeurs à faire effectuer un métré par un géomètre-expert; ayant repris dans l'acte les dispositions de l'art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 et lui ayant annexé le certificat conforme à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 23 mai 1997, qu'il a fait signer par les parties, il a satisfait à ses obligations légales.
La lettre du notaire en date du 26 févr. 2008 invoquée par la SCI L à l'appui de sa démonstration, selon laquelle il lui aurait donné conseil de s'arrêter à la surface qu'elle estimait être la bonne en se contentant d'arrondir au m² inférieur n'est pas de nature à infléchir cette analyse dans la mesure où, d'une part, cette lettre est postérieure de plus d'un an à la vente, ce qui ne peut valoir conseil en vue de cet acte et où, d'autre part, sa lecture intégrale démontre que, loin d'admettre avoir fourni un tel conseil, le notaire y a, tout au contraire, rappelé que de nombreuses discussions ont eu lieu entre lui même, la SCI, son confrère, notaire des acquéreurs, à ce sujet et que la surface du bien a été mentionnée pour 105 m² du fait de la certitude dans laquelle était le gérant de la SCI de son exactitude; cette même lettre prive également de toute portée l'argument selon lequel le notaire, en refusant d'annexer le plan de l'architecte, aurait manifesté que sa responsabilité serait engagée, alors qu'elle précise à l'inverse que ce refus est dû au fait que ce plan ne peut tenir lieu du certificat prévu par la loi.
C'est à la suite d'une lecture inexacte, superficielle et incomplète que la SCI L met en avant les contradictions internes à l'acte de vente et celles existant entre cet acte et la promesse, les pages 4, 10 et 13 de l'acte de vente visées à ce titre ne faisant que rappeler que les superficies du bien vendu pour la partie habitable, savoir le lot 154, sont soumises aux dispositions de la loi dite "Carrez" (pages 4 et 13) tandis que l'absence de garantie des surfaces évoquée à la page 10 ne concerne que celles du terrain sur lequel est édifié l'immeuble (et non du lot) et la "surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application des dispositions de la loi Carrez", cette clause excluant donc expressément de l'absence de garantie les dispositions de ladite loi; la page 8 de la promesse n'entre pas plus en contradiction avec ces stipulations dès lors que, comme l'acte, elle prévoit l'exclusion de la garantie de surface pour la "contenance du terrain" et précise, s'agissant du bien vendu, "sauf application de la loi Carrez sur le mesurage".
Dans ces conditions, le notaire s'étant acquitté de ses obligations de conseil et aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dans la rédaction de l'acte de vente litigieux, le jugement, qui en a décidé autrement, ne pourra qu'être infirmé de ce chef et la SCI L déboutée de ses demandes formées contre lui, étant rappelé au surplus que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, en elle même, un préjudice indemnisable.
Le notaire appelant fait essentiellement valoir qu'il a parfaitement exécuté son obligation de conseil, ce qui ressort de son acte, dans lequel sont rappelées les dispositions légales, et du fait que le certificat conforme au décret du 23 mai 1997 a été remis aux parties le jour de la signature et qu'elles l'ont signé, qu'il n'a pas à vérifier le travail du géomètre ni la superficie, que c'est le vendeur qui, malgré son avertissement, n'a pas voulu procéder à un métré conforme, raison pour laquelle il a refusé d'annexer à son acte le plan de l'architecte qui avait transformé les locaux pour les rendre habitables, qu'il n'y a pas de contradiction dans l'acte dès lors qu'il a, tout au contraire, rappelé la loi Carrez et n'a exclu la garantie que pour le reste des surfaces; que le tribunal s'est fourvoyé sur les demandes de la SCI L, vendeur, qui n'a demandé que la garantie du notaire et n'a pas évoqué une perte de chance alors qu'il n'y a pas de préjudice, la restitution de la moindre mesure n'en n'étant pas un, et cette demande, nouvelle, ne pouvant être formulée pour la première fois en appel et alors que, en présence d'un métrage inférieur, les acquéreurs auraient négocié le prix à la baisse ; que le lien de causalité n'existe pas dans la mesure où la précision de la surface vient du vendeur qui a indiqué avoir transformé le bien.
À rebours la SCI L approuve le jugement quant à la responsabilité du notaire dont elle souligne qu'il ne l'a pas incitée à recourir à un métré fait par un professionnel mais a refusé d'annexer le plan de l'architecte qui montrait les transformations opérées et a conseillé seulement d'arrondir au m² inférieur alors qu'il avait rédigé le règlement de copropriété et procédé à toutes les ventes de l'immeuble, qu'il aurait dû s'apercevoir que le lot 154 avait une surface identique à celle d'origine alors qu'il avait fait l'objet de transformations; que, s'agissant du préjudice, elle soutient qu'il est certain que, pleinement avertie, elle aurait fait procéder à un métré conforme et aurait pu vendre au prix convenu du fait des "nombreux avantages" et de "la rareté du bien"; qu'elle a perdu une chance de vendre à un prix identique compte tenu des qualités du bien, cette demande n'étant pas nouvelle car il appartient au juge de requalifier les prétentions.
La cour d'appel considère que le notaire soutient à juste raison que son obligation de conseil relative à la surface du bien vendu se limite à informer les parties sur les dispositions légales et les conséquences d'un mesurage inexact, n'ayant pas à se rendre sur place pour s'assurer de la superficie ou de la consistance du bien vendu ni à contraindre les vendeurs à faire effectuer un métré par un géomètre-expert; ayant repris dans l'acte les dispositions de l'art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 et lui ayant annexé le certificat conforme à l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par celui du 23 mai 1997, qu'il a fait signer par les parties, il a satisfait à ses obligations légales.
La lettre du notaire en date du 26 févr. 2008 invoquée par la SCI L à l'appui de sa démonstration, selon laquelle il lui aurait donné conseil de s'arrêter à la surface qu'elle estimait être la bonne en se contentant d'arrondir au m² inférieur n'est pas de nature à infléchir cette analyse dans la mesure où, d'une part, cette lettre est postérieure de plus d'un an à la vente, ce qui ne peut valoir conseil en vue de cet acte et où, d'autre part, sa lecture intégrale démontre que, loin d'admettre avoir fourni un tel conseil, le notaire y a, tout au contraire, rappelé que de nombreuses discussions ont eu lieu entre lui même, la SCI, son confrère, notaire des acquéreurs, à ce sujet et que la surface du bien a été mentionnée pour 105 m² du fait de la certitude dans laquelle était le gérant de la SCI de son exactitude; cette même lettre prive également de toute portée l'argument selon lequel le notaire, en refusant d'annexer le plan de l'architecte, aurait manifesté que sa responsabilité serait engagée, alors qu'elle précise à l'inverse que ce refus est dû au fait que ce plan ne peut tenir lieu du certificat prévu par la loi.
C'est à la suite d'une lecture inexacte, superficielle et incomplète que la SCI L met en avant les contradictions internes à l'acte de vente et celles existant entre cet acte et la promesse, les pages 4, 10 et 13 de l'acte de vente visées à ce titre ne faisant que rappeler que les superficies du bien vendu pour la partie habitable, savoir le lot 154, sont soumises aux dispositions de la loi dite "Carrez" (pages 4 et 13) tandis que l'absence de garantie des surfaces évoquée à la page 10 ne concerne que celles du terrain sur lequel est édifié l'immeuble (et non du lot) et la "surface des biens vendus n'entrant pas dans le champ d'application des dispositions de la loi Carrez", cette clause excluant donc expressément de l'absence de garantie les dispositions de ladite loi; la page 8 de la promesse n'entre pas plus en contradiction avec ces stipulations dès lors que, comme l'acte, elle prévoit l'exclusion de la garantie de surface pour la "contenance du terrain" et précise, s'agissant du bien vendu, "sauf application de la loi Carrez sur le mesurage".
Dans ces conditions, le notaire s'étant acquitté de ses obligations de conseil et aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre dans la rédaction de l'acte de vente litigieux, le jugement, qui en a décidé autrement, ne pourra qu'être infirmé de ce chef et la SCI L déboutée de ses demandes formées contre lui, étant rappelé au surplus que la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'art. 46 de la loi du 10 juill. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, en elle même, un préjudice indemnisable.
Référence:
Référence:
- C.A. de Paris, pôle 2- ch. 1, 6 mars 2012 (N° de RG: 10/18.309)