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Le 30 décembre 2012
Garantie de jouissance paisible du locataire : défaut d'installation de boîtes aux lettres dans la copropriété
Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.
La société Generali vie, propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X, a assigné celle-ci en résiliation de bail et paiement de charges locatives ; la locataire, se prévalant d'une condamnation sous astreinte de la société à procéder à l'installation dans l'immeuble de boîtes aux lettres individuelles nominatives demeurée sans effet, a sollicité, reconventionnellement, la condamnation de la bailleresse à réparer le préjudice de jouissance en ayant résulté pour elle.
Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que l'arrêt du 1er juin 2006 a consenti un délai de cinq mois à la société pour installer les boîtes aux lettres, que l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété le 28 juill. 2006, que des promesses de vente avaient déjà été régularisées au profit d'acquéreurs et futurs copropriétaires lorsque la société a été condamnée, qu'il n'a donc pas été possible à cette dernière de procéder à l'installation des boîtes aux lettres avant la mise en copropriété, qu'à partir de cette mise en copropriété l'installation concernait l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, que lors des assemblées générales de copropriété des 23 juin 2008 et 8 avr. 2009, les copropriétaires ont rejeté la résolution concernant les travaux d'installation des boîtes aux lettres, que c'est au vu de cette dernière décision que le juge de l'exécution (JEX) a dit que la société était dans l'impossibilité totale d'exécuter la condamnation ce qu'a confirmé un arrêt définitif du 20 mai 2010 qui a indiqué qu'aucune astreinte ne pouvait courir à partir du moment où la société avait fait tout ce qui était en son pouvoir pour exécuter la décision, que par ailleurs le décret du 29 nov. 1978 était inapplicable en l'espèce, qu'il ressortait de l'ensemble de ces éléments qu'une faute de la société n'était pas établie puisque le défaut d'installation des boîtes aux lettres résultait d'un élément extérieur à sa volonté.
En statuant ainsi, alors que ni la mise en copropriété à laquelle elle avait procédé de l'immeuble lui appartenant, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l'immeuble ne revêtant les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure exonératoire de responsabilité, la cour d'appel a violé les art. 1142 et 1148 du Code civil.
Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.
La société Generali vie, propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X, a assigné celle-ci en résiliation de bail et paiement de charges locatives ; la locataire, se prévalant d'une condamnation sous astreinte de la société à procéder à l'installation dans l'immeuble de boîtes aux lettres individuelles nominatives demeurée sans effet, a sollicité, reconventionnellement, la condamnation de la bailleresse à réparer le préjudice de jouissance en ayant résulté pour elle.
Pour rejeter cette demande, l'arrêt d'appel retient que l'arrêt du 1er juin 2006 a consenti un délai de cinq mois à la société pour installer les boîtes aux lettres, que l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété le 28 juill. 2006, que des promesses de vente avaient déjà été régularisées au profit d'acquéreurs et futurs copropriétaires lorsque la société a été condamnée, qu'il n'a donc pas été possible à cette dernière de procéder à l'installation des boîtes aux lettres avant la mise en copropriété, qu'à partir de cette mise en copropriété l'installation concernait l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, que lors des assemblées générales de copropriété des 23 juin 2008 et 8 avr. 2009, les copropriétaires ont rejeté la résolution concernant les travaux d'installation des boîtes aux lettres, que c'est au vu de cette dernière décision que le juge de l'exécution (JEX) a dit que la société était dans l'impossibilité totale d'exécuter la condamnation ce qu'a confirmé un arrêt définitif du 20 mai 2010 qui a indiqué qu'aucune astreinte ne pouvait courir à partir du moment où la société avait fait tout ce qui était en son pouvoir pour exécuter la décision, que par ailleurs le décret du 29 nov. 1978 était inapplicable en l'espèce, qu'il ressortait de l'ensemble de ces éléments qu'une faute de la société n'était pas établie puisque le défaut d'installation des boîtes aux lettres résultait d'un élément extérieur à sa volonté.
En statuant ainsi, alors que ni la mise en copropriété à laquelle elle avait procédé de l'immeuble lui appartenant, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l'immeuble ne revêtant les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure exonératoire de responsabilité, la cour d'appel a violé les art. 1142 et 1148 du Code civil.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 3e, 3 oct. 2012 (pourvoi n° 11-22.308, FS-D), cassation