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Le 09 juin 2010
A la suite de la tempête de 1999, la toiture de locaux commerciaux connaît d'importants dégâts que le preneur déclare à son assureur et indique à son bailleur.
Le bailleur refuse plusieurs fois de prendre en charge les réparations du toit du fait des dispositions du bail qui le lie au preneur. En effet, l'article 8 de ce bail prévoit que le locataire « fera à ses frais les réparations nécessaires d'entretien ou autres y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil ».
Le preneur réalise alors les travaux à ses propres frais mais assigne tout de même le bailleur.
Le tribunal de commerce déboute le locataire de sa demande de condamnation du bailleur à la prise en charge des travaux. La Cour d'appel de Nancy infirme le jugement par un arrêt de 3 juillet 2007 considérant que ce sont des travaux de réfection totale du toit et que de ce fait, « l'obligation à réparation incombait au bailleur, peu importe les dispositions de l'article 8 du contrat de bail liant les parties ».
La Cour de Cassation, le 7 janvier 2009, casse et annule la décision de la Cour d'appel. En effet, la clause prévoit que les grosses réparations de l'article 606 du code civil seront à la charge du locataire et la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil par sa solution.
L'article 606 du code civil ne fait qu'énumérer mais ne donne pas de définition des grosses réparations. La Cour de Cassation, quant à elle, considérait que cette énumération était limitative et donc avait une interprétation restrictive du texte, jusqu'à l'arrêt du 13 juillet 2005, dans lequel elle indique que « les réparations d'entretiens sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».
Dans l'arrêt du 7 janvier 2009, la Cour de Cassation considère, de part sa solution, que la réfection de la toiture fait partie des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, que cette réfection soit totale ou partielle.
Avant cet arrêt, elle jugeait que « la clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations et celles de la toiture n'exonérait pas le bailleur de la réfection de cette dernière, dès lors qu'elle était totale » (Cass. Civ. 3Ème, 10 mai 1991, Sté Garage Lecourbe c/ Veyland). Ainsi, les réparations permettant au preneur d'être « clos et couvert » relevaient de l'obligation de délivrance, qui incombe au bailleur et qu'il n'était pas possible d'y déroger par une clause.
En l'espèce, elle indique que la clause mettant à la charge du locataire les grosses réparations notamment celles du toit prévaut. Ceci est donc un revirement de jurisprudence.
Au nom de la liberté contractuelle, le bailleur peut reporter sur le preneur des obligations de réparations qui lui incombe, la Cour de Cassation estimant que la volonté des parties prévaut sur l'obligation de délivrance du bailleur.
Cette décision aura sûrement beaucoup de succès auprès des bailleurs en cas de litige avec leur preneur suite à la tempête du 24 janvier 2009, laissant derrière elle de nombreux dommages conséquents.
Sandra Bernard, Gersende Cénac, Joanne Koleckar, Linda Laïdi, Maud Robert