Défaillance de l'exploitant de la résidence de tourisme

Les solutions pour les investisseurs en cas de défaillance de l'exploitant
Deux réductions d'impôt sur le revenu, distinctes, autonomes, sont prévues au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme:
- 1/ l'acquisition, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou encore d'un logement ancien en vue de sa réhabilitation, faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire (CGI art. 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies G);
- 2/ les travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration réalisés dans des logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans certaines zones du territoire ou bien dans certains logements anciens destinés à la location en qualité de meublé de tourisme situés dans ces mêmes zones ou faisant partie d'un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d'une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir (ORIL) (CGI art. 199 decies F).

{{Le bénéfice de ces réductions d'impôt est subordonné en particulier à l'engagement du contribuable de louer le logement, de manière effective et continue, pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme}} (lLa durée de 9 ans est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial) (BO 5 B-14-06, nos 57 et 157) et à
l'imposition des produits tirés de la location nue en revenus fonciers.

À défaut, sauf exceptions, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise.

Ces conditions ne s'appliquent pas aux logements destinés à la location en meublés de tourisme dont les revenus sont généralement imposés en BIC et qui doivent être donnés en location au moins 12 semaines par an pendant 9 ans (CGI art. 199 decies F-1 b).

L'instruction en référence commente les dernières mesures d'assouplissement prises en faveur des propriétaires bailleurs (nombreux) ayant réalisé un investissement immobilier locatif de tourisme et confrontés, notamment, à la défaillance du gestionnaire. Par ailleurs, les conséquences de cette défaillance au regard de la TVA sont précisées.

Dès l'origine, il peut être prévu au bail une indexation des loyers sur le chiffre d'affaires. Les loyers peuvent rester imposés en revenus fonciers si cette part d'indexation est strictement inférieure à 50 % du montant du loyer.

En cas de rupture de l'engagement de location pendant plus de 12 mois, la réduction d'impôt n'est pas remise en cause si la majorité des copropriétaires de la résidence s'organise pour substituer à l'exploitant défaillant une ou plusieurs entreprises rendant les mêmes prestations.

La gestion des logements est susceptible d'être confiée à une seule entreprise dont les copropriétaires sont associés.

Une prestation de même nature (petit déjeuner, par exemple) doit être assurée par un seul et même prestataire pour l'ensemble des copropriétaires détenant au moins 50 % des appartements de la résidence.

{{Défaillance de l'exploitant de la résidence}}

Elle n'a pas pour effet de suspendre le décompte de la durée de location.

Sous certaines conditions, les revenus tirés de la location meublée réalisée sans l'intermédiaire d'un exploitant peuvent également rester imposés en revenus fonciers et non pas en BIC.

Si, à l'expiration du délai de 12 mois, aucun nouveau gestionnaire n'est trouvé, la reprise de la réduction d'impôt est étalée sur 3 ans.

En cas de poursuite de la location, la TVA antérieurement déduite ne doit être régularisée que si les activités auxquelles concourt leur appartement ne sont plus soumises à la TVA. Il en est de même si les propriétaires décident d'affecter leur appartement à une activité hôtelière ou para-hôtelière.