Cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire (nouveau régime)

Une nouvelle disposition intervient pour faire échec aux stratégies d'optimisation fiscale
L'usufruit d'un bien ou droit immobilier étant constitué par la perception des loyers, la cession temporaire d'usufruit consiste à céder ces flux futurs de loyers pour une durée déterminée.

En contrepartie, le cédant reçoit le jour de la vente un capital qui représente le prix de cette cession.

Pendant la durée du contrat, le cédant sera nu-propriétaire.

Au terme du contrat, sans aucune formalité, la pleine propriété se reconstitue par la réunion de l'usufruit et de la nue propriété.

La cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire permet ainsi de percevoir en une seule fois plusieurs années de revenus afférentes à un bien sur lequel on conserve un droit de propriété.

Pour les cessions intervenues avant le 14 nov. 2012, aucune disposition spécifique concernant l'imposition des cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire ne se trouve au Code général des impôts (CGI).

Le produit des cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire, avant cette date, est imposé à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières ou mobilières. Ces plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux (c. séc. soc. art. L. 136-6 et L. 136-7).
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{{Une nouvelle disposition intervient pour faire échec aux stratégies d'optimisation fiscale.}}

L'imposition des cessions à titre onéreux d'usufruit temporaire dans la catégorie des plus-values, on le sait, a encouragé la mise en place de stratégies d'optimisation fiscale. Celles-ci permettaient au cédant de ne pas soumettre à l'impôt les revenus procurés sur toute la durée de l'usufruit par le bien, tout en percevant immédiatement ces mêmes revenus et en restant propriétaire dudit bien.

La stratégie la plus courante consistait à céder, pour quelques années, l'usufruit d'un bien productif de revenus, tel qu'un immeuble ou un portefeuille d'actions ou d'obligations, à une société imposée à l'impôt sur les sociétés (IS) et contrôlée par le contribuable.

Cette cession était le plus souvent réalisée sans plus-value ou en exonération de plus-value.

Le produit de la cession était ainsi perçu en franchise d'impôt sur le revenu et donc de prélèvements sociaux.

La société quant à elle empruntait pour acheter l'usufruit et acquitter les droits de mutation, déduisait les intérêts acquittés de son revenu imposable et pouvait également amortir son droit d'usufruit. Ainsi par le jeu de l'amortissement ou de la charge d'emprunt, elle ne dégageait aucun profit imposable au titre de l'opération réalisée.

L'imposition du produit de la cession en tant que revenu permettait ainsi de faire échec à ces montages fiscaux qui jusqu'alors ne pouvaient être remis en cause que sur le fondement de l'abus de droit lorsque les conditions propres à cette procédure étaient réunies bien entendu.

{{Imposition de la première cession intervenue à compter du 14 nov. 2012}}

Pour les cessions intervenues à compter de cette date (14 nov. 2012), le produit de cette cession est imposé en tant que revenu, à la fois à l'impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux, selon les modalités propres à chaque catégorie de revenu.

L'imposition au titre de l'IR est limitée à la 1re cession d'usufruit temporaire, à l'exclusion donc des cessions ultérieures du même usufruit temporaire. Cette mesure a pour objet d'éviter une double imposition sur le revenu en cas de cessions successives.