FAQ: évaluation de l'usufruit quand l'immeuble est vendu?

Question. Notre père décédé a donné par testament à notre belle-mère l'usufruit de la villa de leur domicile. A ce jour, nous nous sommes mis d'accord pour vendre la villa, mais nous avons un litige quant à la répartition de la vente; en effet, notre belle-mère (âgée de 61 ans révolus) et son notaire prétendent obtenir 53% exactement du montant de la vente, ce dernier se basant sur «un usufruit économique». Notre notaire lui nous précise que cet usufruit économique est un usage, qu'aucune loi ne le régit, que ce barème est un barème fiscal qui ne s'applique qu'en matière de donation et que nous n'avons aucune obligation de donner 53% et que nous pouvons obtenir de partager ce bien en parts égales entre nu-propriétaires et usufruitiers. Je dois préciser que ce bien a pris une énorme plus-value et que notre notaire en a tenu compte. Nous sommes devant une situation bloquée et souhaiterions vivement l'avis d'un tiers. Réponse. Il nous est difficile de répondre à propos d'un litige dans lequel chacune des parties a déjà son propre conseil, un notaire. Nous vous donnerons donc des principes généraux. Il n'existe aucun barème ou autre règle mécanique de conversion de l'usufruit et de la nue-propriété en un montant déterminé, autre que le barème fiscal qui ne peut trouver à s'appliquer en matière civile. Lorsqu'un bien dont la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété est vendu, les vendeurs peuvent soit transporter l'usufruit sur la somme formant le prix de la vente, soit convenir d'une répartition. L'accord de toutes les parties, usufruitier et nus-propriétaires, est nécessaire. Dans le cas où l'accord fait défaut, le juge doit être saisi. Le juge, en général, a tendance à utiliser le barème fiscal mais il corrige ce barème au moyen de données subjectives: la santé de l'usufruitier, ses risques professionnels, etc.