Pollicitation, offre de vente ou offre d'achat

Lorsque deux personnes veulent passer un contrat, par exemple un contrat de vente, l'une fait une offre, la pollicitation, par laquelle elle propose de s'engager. C'est une manifestation de volonté par laquelle une personne prend l'initiative de contracter. L'acceptation est la réponse donnée à l'offre c'est-à-dire à la pollicitation.


{{L'offre – ou pollicitation – est une proposition de contracter suffisamment ferme et précise pour que son acceptation suffise à former le contrat.}}

L'offre doit être précise et complète : elle doit comporter tous les éléments essentiels du futur contrat. La proposition insuffisamment précise ou complète n'est pas une offre mais une simple invitation aux pourparlers : elle tend seulement à l'ouverture de discussions en vue de la conclusion éventuelle d'un contrat dont certains éléments essentiels restent pour l'instant indéterminés. À la différence de l'offre, qui peut être acceptée telle quelle, l'invitation aux pourparlers n'est pas susceptible d'une acceptation immédiate réalisant le contrat, mais dans certains cas, la proposition est assortie de réserves ayant pour effet de subordonner la conclusion définitive du contrat à une nouvelle manifestation de volonté de son auteur.

L'offre doit aussi être sans aucune équivoque. La Cour de cassation en tire cette conséquence que l'offrant n'est pas lié s'il adresse en même temps plusieurs propositions inconciliables, dès lors que le choix entre ces propositions n'a pas été concédé au destinataire (1re Chambre civ. 18 juillet 1967).

L'offre est publique quand elle est adressée à personne non déterminée. Elle lie le pollicitant à l'égard du premier acceptant (Cour de cassation, 3e chambre civ., 28 novembre 1968). Le catalogue d'une entreprise de vente par correspondance équivaut à une offre publique. Toutes ces offres obéissent aux régimes de l'offre à une personne déterminée. L'offre est révocable tant qu'elle n'a pas été acceptée. Une exception : si l'offre est assortie d'un délai au profit de l'acceptant, elle doit être maintenue pendant tout le délai accordé à l'acceptant. La loi, parfois, impose un délai pour la proposition telle la loi de 1978 sur les établissements de crédit. Si le consommateur ne veut pas répondre, l'offre est maintenue pendant un délai. S'il y a révocation de l'offre pendant ce délai, on engage la responsabilité quasi délictuelle du pollicitant c'est à dire un risque de condamnation à des dommages et intérêts. Si la proposition n'est pas assortie de délai, on estime qu'elle ne peut être révoquée que si elle est faite au public.

En revanche, si elle est faite à une personne déterminée, elle doit être maintenue pendant un délai raisonnable. Le fait que l'offre est révocable ne concerne que l'offre. Si elle est immédiatement acceptée, alors le contrat est formé. Celui qui a offert ne peut plus revenir sur son engagement.

Applications en matière immobilière :

La pollicitation portant sur un bien immobilier doit comporter tous les éléments essentiels du bien offert à la vente, ainsi que le prix demandé et ne comporter aucune réserve. Elle sera donc détaillée sans pour autant devoir rapporter les éléments accessoires, sauf si l'issue de la vente en dépend. Le silence du vendeur sur des éléments autres que la désignation de l'immeuble ou le montant du prix sera considéré comme une non exigence de modalités particulières, le vendeur étant présumé alors s'en remettre aux lois et usages supplétifs.

Exemples :

Un propriétaire remet à plusieurs candidats à l'acquisition une fiche ou une plaquette informative rapportant les caractéristiques du bien qu'il déclare mettre en vente et le prix souhaité. Il y a pollicitation. Le premier candidat acceptant l'offre devient acquéreur (voir infra les modalités et conditions de l'acceptation).

Que se passe-t-il si la fiche ou la plaquette émane non du vendeur mais d'un professionnel de la négociation, agent immobilier, géomètre expert ou notaire ? Pour éviter la conclusion d'une vente non souhaitée par le vendeur, le professionnel devra mentionner une réserve de l'acceptation du propriétaire, lorsque le mandat qu'il aura reçu ne lui donne pas le pouvoir de consentir la vente. Attention toutefois, la jurisprudence considère que des mentions comme "document non contractuel", "cette offre ne vaut pas pollicitation", sont inefficaces, par exemple lorsque le contenu de l'offre est suffisamment précis et détaillé ou que les mentions en cause sont difficilement lisibles (Cour d'appel de Paris, 30 octobre 1984 ; Cour de cassation, 3e chambre civ., 17 juillet 1996).

Autre (jurisprudence) :

- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 20 mars 1996 (pourvoi n° 94-10.759)

Ayant retenu que l'offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l'entremise de l'agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait formation du contrat dès qu'elle était acceptée par l'acquéreur, la vente étant devenue parfaite par l'acceptation émise sur pollicitation des vendeurs, et que l'épouse, qui avait valablement signé le mandat de vente, était non moins valablement engagée que son mari à céder son immeuble et ne pouvait invoquer les dispositions de l'article 215, alinéa 3, du Code civil (consentement pour l'aliénation du logement de la famille).

{{L'acceptation de l'offre}}

Comme indiqué plus haut, l'acceptation est la réponse au pollicitant ; elle doit être pure et simple. Toute réponse différente serait une contre proposition c'est à dire une nouvelle offre qui à son tour doit donner lieu à une acceptation.

Une insertion détaillée fait état d'un prix de 110.000 EUR. Un amateur fait une offre à 90.000 EUR. Il n'y a pas de contrat de vente car les montants différent. Il y a une nouvelle pollicitation, cette fois d'achat, car les règles sont les mêmes s'agissant d'une vente ou d'un achat.

Ces règles ne peuvent préjudicier aux dispositions légales d'ordre public, comme celles afférentes aux offres de prêt (citées supra) ou celles relatives aux possibilités de rétractation ou de renonciation des acquéreurs consommateurs. Elles peuvent aussi être anéanties par l'effet d'une préemption ou de l'exercice d'un droit de préférence.