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Le 07 avril 2010
La prise en charge de travaux par le locataire qui achète l'immeuble n'est pas fiscalement une charge augmentative du prix
La charge augmentative du prix est définie comme la mise à la charge de l'acquéreur d'une dépense incombant au vendeur, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ci-dessous.
En avril 1996, la SCI ABBR avait acquis plusieurs lots de copropriété ayant fait l'objet d'un bail à la SA Force 13 régularisé en juin 1996.
L'Administration fiscale avait rehaussé l'assiette des droits au motif que le vendeur, une société T., avait refacturé la SA preneuse constituée entre les mêmes associés que ceux de la SCI acquéreur, et ce, deux mois avant la vente, pour un montant de 917.081 F HT, des travaux de démolition et d’aménagement réellement effectués en 1994. Le vérificateur fiscal avait estimé que ces travaux avaient été refacturés à une société qui n'était alors ni propriétaire, ni locataire, ni utilisatrice des locaux objet de la vente et qu'ils auraient dû être intégrés au prix.
La Cour d'appel de Paris a retenu que l'Administration ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un avantage indirect au profit du cédant.
En cas de prise en charge par une société locataire du paiement des travaux effectués par le propriétaire qui a ensuite vendu l'immeuble à une société civile constituée entre les mêmes associés, ce paiement ne saurait constituer une charge augmentative du prix faute d'apporter la preuve qu'il serait constitutif d'un avantage indirect au profit de l'acquéreur, soumis au droit de mutation au même titre que le prix de vente.
Peu de temps avant, sur ce même thème, la Cour de Grenoble a jugé que lorsque la vente d'un appartement est suivie de la réalisation de gros travaux de rénovation, il y a lieu d'assimiler le montant desdits travaux à une charge augmentative du prix de vente qui doit supporter les droits d'enregistrement en application des dispositions de l'article 683 du Code général des impôts (CGI). Pour procéder au redressement de cette dissimulation d'une partie du prix de vente, l'administration fiscale peut mettre en œuvre la procédure contradictoire de l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales (LPF). En effet, dans la mesure où elle ne requalifie pas l'acte de vente et le marché de travaux, elle n'est pas tenue de recourir à la procédure de l'abus de droit de l'article L. 64 du LPF.
La charge augmentative du prix est définie comme la mise à la charge de l'acquéreur d'une dépense incombant au vendeur, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ci-dessous.
En avril 1996, la SCI ABBR avait acquis plusieurs lots de copropriété ayant fait l'objet d'un bail à la SA Force 13 régularisé en juin 1996.
L'Administration fiscale avait rehaussé l'assiette des droits au motif que le vendeur, une société T., avait refacturé la SA preneuse constituée entre les mêmes associés que ceux de la SCI acquéreur, et ce, deux mois avant la vente, pour un montant de 917.081 F HT, des travaux de démolition et d’aménagement réellement effectués en 1994. Le vérificateur fiscal avait estimé que ces travaux avaient été refacturés à une société qui n'était alors ni propriétaire, ni locataire, ni utilisatrice des locaux objet de la vente et qu'ils auraient dû être intégrés au prix.
La Cour d'appel de Paris a retenu que l'Administration ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un avantage indirect au profit du cédant.
En cas de prise en charge par une société locataire du paiement des travaux effectués par le propriétaire qui a ensuite vendu l'immeuble à une société civile constituée entre les mêmes associés, ce paiement ne saurait constituer une charge augmentative du prix faute d'apporter la preuve qu'il serait constitutif d'un avantage indirect au profit de l'acquéreur, soumis au droit de mutation au même titre que le prix de vente.
Peu de temps avant, sur ce même thème, la Cour de Grenoble a jugé que lorsque la vente d'un appartement est suivie de la réalisation de gros travaux de rénovation, il y a lieu d'assimiler le montant desdits travaux à une charge augmentative du prix de vente qui doit supporter les droits d'enregistrement en application des dispositions de l'article 683 du Code général des impôts (CGI). Pour procéder au redressement de cette dissimulation d'une partie du prix de vente, l'administration fiscale peut mettre en œuvre la procédure contradictoire de l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales (LPF). En effet, dans la mesure où elle ne requalifie pas l'acte de vente et le marché de travaux, elle n'est pas tenue de recourir à la procédure de l'abus de droit de l'article L. 64 du LPF.
Référence:
Références:
- CA Paris, 1re ch. B, 3 avr. 2009
- CA Grenoble, 1re ch. civile, 7 oct. 2008