Le vendeur est exonéré de la garantie due même pour les vices cachés.

Les infiltrations constatées dans l'immeuble vendu par acte d'huissier du 11 févr. 2009, sept mois après l'acquisition du bien, dont la réalité n'est pas discutée, constituent un vice affectant l'état de la construction.

Cependant il résulte de la clause contenue dans l'acte de vente que le vendeur est exonéré de la garantie due même pour les vices cachés.

Les appelants soutiennent d'abord que cette clause n'est pas applicable, étant purement de style, formulée en termes généraux, sans donner d'indication sur la réelle volonté des parties et alors qu'ils n'ont pu en mesurer la portée.

Mais cette affirmation ne correspond pas aux termes clairs et dénués d'ambiguïté de la clause en question qui énumère les différentes garanties dont ils ont contractuellement dispensé le vendeur. Le sens de cette stipulation, qu'ils qualifient de style, inscrite dans le chapitre des conditions générales au paragraphe mis en exergue intitulé 'à la charge de l'acquéreur'n'est pas susceptible d'être dissimulé à une lecture normalement attentive du contractant, qui, plus est, pouvait obtenir tout renseignement complémentaire quant aux conséquences attendues de cette dispense de garantie de la part du notaire chargé de recevoir les signatures.

Cette clause de non-garantie étant valide, son application peut cependant être écartée si les appelants démontrent la mauvaise foi du vendeur, par la connaissance qu'il avait de ce vice avant la vente.

Ils ne rapportent pas la preuve nécessaire par leur seule affirmation et la production d'une attestation en cause d'appel de Mme S indiquant la vente par son époux et elle d'une parcelle de terrain 14 ans avant les constatations pour, selon ses indications, effectuer des travaux de drainage de nature à remédier à des infiltrations et inondations répétées.

En effet, sans autre précision sur les terrains acquis, la date exacte de l'acquisition et les travaux effectivement entrepris dans le but indiqué, ce témoignage est efficacement combattu par une lettre datée du 22 déc. 1993 adressée à maître Dupont, notaire à Orthez, par un cabinet de géomètres experts, indiquant que des terrains limitrophes à ceux appartenant à M. S et à un tiers devaient être acquis par M. R pour résoudre un problème d'empiétement.

Par ailleurs, il n'y a pas d'élément probants pour remettre en cause l'attestation d'un assureur indiquant ne pas avoir reçu de déclaration de sinistre pour dégât des eaux depuis l'année 2000.

Dès lors, en l'absence de preuve de ce que M. R, acquéreur, avait connaissance du vice à la date de la vente, il n'y a pas lieu d'écarter la clause de non-garantie des vices cachés affectant l'état des constructions qui lui bénéficie.

Pour les mêmes motifs, aucun élément ne démontre la connaissance de ce défaut par le vendeur qui aurait gardé un silence frauduleux afin de vendre et les appelants échouent dans leur demande d'annulation de la vente pour dol.