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Le 04 novembre 2003
Question. Je n'ai pas obtenu le prêt que j'ai déclaré vouloir demander dans le compromis de vente. L'agent immobilier m'a envoyé une lettre recommandée où il me demande le paiement de sa commission car je ne lui ai pas envoyé la demande de prêt et la réponse de la banque. En a-t-il le droit? A noter que le vendeur ne me demande rien et qu'il a trouvé lui-même un autre acheteur. Réponse. Lorsqu'il indique que le prix doit être payé avec l'aide d'un ou plusieurs prêts, l'avant-contrat de l'achat immobilier (compromis ou promesse de vente) est réputé conclu sous la condition suspensive du ou des prêts (article L. 312-16 du Code de la consommation). Si le prêt n'est pas obtenu dans le délai fixé, toute somme versée d'avance pour l'opération immobilière doit être remboursée (même texte). Il incombe à l'acquéreur sous condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts de rapporter la preuve des diligences concrètes, complètes et loyales qu'il a accomplies en vue de l'obtention du ou des prêts que, aux termes de l'avant-contrat, il a déclaré vouloir solliciter. L'acquéreur qui n'établit pas avoir fait des démarches auprès de toutes les banques désignées dans l'avant-contrat ni aucune autre démarche auprès d'organismes équivalents, comme il s'y était contractuellement engagé, n'a pas exécuté de bonne foi le contrat; par sa carence fautive, il a de façon délibérée empêché l'accomplissement de la clause suspensive, laquelle, en application de l'article 1178 du Code civil, doit être réputée accomplie. Cette faute ayant causé à l'agent immobilier un préjudice certain et direct en le privant de la possibilité de percevoir le montant prévu de sa rémunération, il y a lieu à condamnation de l'acquéreur au paiement de dommages-intérêts de ce chef. C'est la solution, guère critiquable, qui a été donnée par la Cour d'appel de Versailles dans l'arrêt en référence. Dans votre cas, l'inaction du vendeur peut s'expliquer par le fait qu'il n'a pas subi de préjudice certain et direct, puisqu'il a vendu. Ce n'est pas le cas de l'agent immobilier qui lui perd sa commission et qui peut alors demander réparation de son préjudice à charge de prouver la faute du bénéficiaire de l'avant-contrat, d'établir son préjudice direct et certain et de prouver le lien entre la faute et le préjudice, conformément aux règles du droit commun de la responsabilité. Références: - €€http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/unarticledecode.ow?code=CCONSOML.r...€Code de la consommation, article L. 312-16€€ - €€http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/unarticledecode.ow?code=CCIVILL0.r...€Code civil, article 1178€€ - Cour d'appel de Versailles, 1e chambre, 2e sect., 4 février 2003 (RG n° 01-06522)