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Le 12 avril 2005
L'acte de constitution de servitude qui n'a pas été publié au bureau des hypothèques est inopposable aux tiers Une dame, Mme X, a légué, à titre particulier, à l'association le Foyer de la jeune fille, une parcelle de terre sur laquelle cette dernière, par acte sous seing privé du 19 août 1967, a constitué une servitude d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes au profit du fonds voisin, propriété de Mmes Y. Cet acte n'a pas été publié à la conservation des hypothèques L'association a, postérieurement, renoncé au legs et le bien est devenu la propriété de M. X., légataire universel de son épouse prédécédée. Au décès de ce dernier, sa nièce, Mme A. recevait le bien litigieux tandis que le fonds de Mmes Y était vendu aux époux B. Ceux-ci ont demandé l'autorisation judiciaire de pénétrer sur le fonds A pour y effectuer des travaux sur les canalisations. Les époux B ont fait grief à l'arrêt de la cour d'appel de rejeter leur demande et de dire que la servitude était inopposable à Mme A, alors, selon eux, que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés; qu'en admettant Mme A à opposer aux époux B le défaut de publicité de l'acte constitutif de la servitude bénéficiant à leurs fonds, bien qu'il ressorte que ces derniers tiennent leurs droits de Y et que Mme A en sa qualité d'ayant cause à titre universel de M. X, était réputée tenir les siens de l'association le Foyer de la Jeune fille, qui avait renoncé à son droit de propriété sur le fonds servant en faveur de ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Mais la 3e chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoir, disant qu'ayant retenu que la servitude pouvait être regardée comme établie par titre en 1967 mais que ce titre était inopposable aux tiers, faute de publication à la Conservation des hypothèques, que cet acte avait été établi par l'association le Foyer de la Jeune fille et non par M. X, légataire universel de son épouse, auquel déjà, à défaut de publication, il était inopposable, et que Mme A, légataire universelle de son oncle, était un tiers à l'égard de cette association et de cet acte, la cour d'appel en a exactement déduit qu'à défaut de titre opposable aux tiers, l'acte constitutif de servitude n'était pas opposable à Mme A. La règle est bien connue, mais ce qu'il faut retenir de la décision rendue dans une affaire fort complexe, c'est que le tiers, à qui la servitude non publiée est inopposable, est une personne qui n'était pas partie à la convention d'origine et qui n'est pas non plus un ayant cause de cette personne (un héritier ou un légataire universel). Référence: - Cour de cassation, 3e chambre civ., 4 novembre 2004 (pourvoi n° 02-20754), rejet